Jean Martin - Consultant Droit fiscal

Jean Martin
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SCI : attention au choix du régime fiscal

Par Avocats Picovschi | Publié le 08/08/2018

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SOMMAIRE

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et optimiser la gestion de votre patrimoine. Vous vous interrogez sur l’opportunité de créer une Société Civile Immobilière (SCI) et sur le choix du régime fiscal Ce type de société est-il adapté à votre situation et à votre projet ? Vous souhaitez investir par l’intermédiaire d’une SCI mais vous voulez connaître les impacts fiscaux d’une telle solution ? Avocats Picovschi, situé à Paris, revient sur l’utilité de ce type de société et vous éclaire sur le meilleur choix à faire.

Pourquoi créer une SCI ? Définition et intérêts

La société civile immobilière est une forme juridique de société qui peut être créée par deux ou plusieurs personnes morales ou physiques. Elle permet de détenir un patrimoine immobilier et d’en assurer la gestion. Ainsi, au travers de votre SCI, vous pourrez louer vos biens.

En outre, ce type de société peut faciliter la  transmission de vos biens immobiliers. En effet, il est assez courant que cette forme de société soit utilisée dans un cadre familial (on parle de SCI familiale). Elle évitera alors que les héritiers se retrouvent en indivision sur vos biens immobiliers.

Pour constituer une telle société, plusieurs conditions doivent être réunies : au niveau des apports, des statuts, de la gestion des biens. Si vous avez des difficultés à mettre en place votre société, l’aide d’un professionnel du droit ne pourra que vous être bénéfique pour partir du bon pied.

Fiscalité : les avantages selon le régime fiscal choisi

Peu importe le régime fiscal que vous choisirez, les résultats de votre société devront toujours être déterminés au niveau de la société. En revanche, les règles de détermination de ce résultat, ainsi que le mode d’imposition dépendront du régime fiscal que vous choisissez. Le choix vous permettra d’optimiser fiscalement vos montages juridiques en fonction de vos besoins.

Par principe, la société civile immobilière relève de l’imposition des sociétés de personnes, autrement dit de l’impôt sur le revenu. À ce titre, la société n’est pas directement imposable : en tant qu’associés, c’est vous qui serez imposés dans le cadre de vos déclarations fiscales de revenus. Vous devrez déclarer la quote-part de résultat dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata de vos parts dans le capital social de la société. Ce régime fiscal vous permettra notamment de déduire certains frais ou d’imputer la quote-part de déficit sur votre déclaration.

Il vous est possible de choisir l’impôt sur les sociétés. Il est important de noter que cette option est irrévocable. Il faudra que vous soyez sûr de votre choix au moment de votre décision. Dans ce cadre-là, vous serez imposé selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, vous pourrez alors amortir vos biens immobiliers et par conséquent, réduire votre résultat imposable. Vous pourrez, en outre, profiter d’un taux réduit de 15% pour les revenus allant jusqu’à 38 120 €. La déclaration fiscale sera, cette fois-ci, propre à la société.

Le rôle de l’avocat dans le choix du régime fiscal

Il n’existe pas que des avantages à cette forme de société. Pour faire votre choix en pleine connaissance de cause, demandez à un avocat les différents avantages et inconvénients qui peuvent exister selon le régime fiscal, et surtout ce qu’il vous suggère de faire au vu de votre situation et de vos besoins. Un avocat fiscaliste qui maîtrise les règles de droit fiscal et suit leurs évolutions sera la personne adéquate pour vous offrir un service sur mesure.

Attention ! Il est important de savoir que le régime applicable ne sera pas le même si vous décidez de louer votre bien meublé ou non meublé. Par principe, la location meublée est une activité commerciale. Dans cette hypothèse, vous n’aurez pas la possibilité de choisir le régime fiscal. Cependant, le régime fiscal applicable dépendra aussi du caractère accessoire ou habituel de votre activité. Les nombreuses règles existantes en droit fiscal peuvent vite devenir très complexes lorsqu’elles doivent être appliquées de concert. Pour éviter, lors d’un contrôle fiscal, tout ennui à ce sujet avec l’administration fiscale et par conséquent un redressement fiscal, pensez à demander l’avis d’un avocat expert en la matière qui pourra vous conseiller au mieux selon votre situation. En effet, un avocat fiscaliste saura vous apporter son expertise de façon à optimiser votre SCI.

Enfin, concernant le régime de TVA, celui-ci va dépendre de la location qui sera à usage professionnel ou à usage d’habitation. Par principe, vous n’êtes pas soumis à la TVA, ce qui signifie que vous facturez sans TVA. A contrario vous ne récupérez pas la TVA qui vous est facturée : vous être consommateur final. Cependant, dans certains cas, vous pouvez opter à la TVA. L’intérêt d’opter ou non pour la TVA peut dépendre des situations. Seul un avocat fiscaliste expérimenté pourra vous conseiller efficacement sur l’intérêt de chaque option au regard de votre situation personnelle.

Ainsi, vous l’aurez compris, les règles fiscales peuvent diverger selon la situation dans laquelle vous vous trouvez. Il est donc important de ne pas attendre d’avoir un contrôle fiscal pour contacter un avocat expert en la matière, surtout si vous avez des doutes ! Afin d’éviter tous contentieux avec l’administration fiscale, qui est toujours très pointilleuse sur l’application des règles fiscales qui risquerait de vous ajouter un complément d’imposition ainsi que des pénalités et majorations de retard, pensez à anticiper !

Si vous êtes en plein contentieux avec l’administration fiscale, ne paniquez pas, il est encore possible d’arranger votre situation. Cependant, il ne faut pas attendre la dernière minute. Contactez votre avocat dès que vous avez connaissance du contrôle fiscal.

Le rôle de l’avocat fiscaliste est de vous accompagner tant dans le conseil et l’optimisation fiscale que dans un contentieux avec le fisc. À ce titre, Avocats Picovschi, composé de collaborateurs experts à la fois en droit des affaires et en droit fiscal, est là pour vous assister.

Source : http://creer-une-sci.fr, « La SCI : À quoi correspond ce statut ? ».

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