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Acheter un bien immobilier en toute sécurité

Par Gérard PICOVSCHI | Mis à jour le 18/09/2015


La prudence est le maître mot en matière d'achat immobilier ! En effet, pour un particulier l'acte d'achat d'un bien immobilier est un parcours semé d'embûches et de pièges, dans lesquels il est facile de tomber si l'on n’est pas assisté d'un conseil averti !

Lorsqu'un particulier souhaite acquérir un bien, il doit le plus souvent faire de nombreuses démarches, mais ce qui complique l'exercice, c'est qu'il doit faire face à de nombreux interlocuteurs. Il est donc facile pour un néophyte de se perdre dans ce labyrinthe de problèmes.

Une vente immobilière se réalise généralement en deux étapes : la signature d'une promesse de vente, puis la signature de l'acte de vente qui réalise la vente à proprement dit.

La promesse de vente peut être signée par l'intermédiaire d'une agence immobilière ou d'un notaire, ou alors directement par l'acheteur. Peu importe l'hypothèse dans laquelle l'acheteur se trouve, il faut porter à la rédaction de cette promesse de vente une extrême attention.

En effet, en matière de vente « promesse de vente vaut vente », autrement dit une fois l'offre du vendeur acceptée dans les conditions proposées sur le prix et la chose par l'acheteur, ce dernier se trouve engagé. Le contrat est alors formé ! Cette formation contractuelle empêche ainsi l'acquéreur de renoncer à son acceptation sans risquer de voir sa responsabilité engagée, et par conséquent se voir réclamer des dommages et intérêts.

D'autant plus, lorsque la réalisation de la vente du bien immobilier est liée à l'obtention d'un prêt auprès d'un établissement de crédit ou bancaire afin de financer l'achat. Dans ce cas, l'obtention du prêt est une condition suspensive, c'est-à-dire que la vente n'est possible que si le prêt est accepté ! Si cette condition suspensive paraît a priori favorable à l'acheteur puisque ce dernier est délié de l'obligation d'achat du bien en cas de refus. Il faut souligner qu'inversement si le prêt est accordé, le contrat est alors conclu.

Au vu de ces implications pour l'acheteur, de la subordination, et de l'interdépendance de l'achat à l'obtention du prêt, il est important d'être d'une extrême vigilance dans la rédaction de la condition suspensive, du contrat de prêt, notamment son montant, sa durée… .

Bien évidemment, ces questions sont la source d'un contentieux important.

Dans certains cas, l'achat d'un bien immobilier est réalisé sans recours à un crédit ou un prêt, il convient alors de le mentionner dans la promesse de vente, sous peine de se voir appliquer les dispositions sur la législation spécifique au crédit immobilier.

L'ensemble de ces règles relatives à l'achat d'un bien immobilier, lié à un emprunt ou non, ayant pour but de protéger l'emprunteur, peuvent se révéler être une arme à double tranchant pour l'acquéreur qui ne se ferait pas assister d'un avocat spécialisé en la matière.

Si une promesse de vente est un avant-contrat, il est possible à l'acquéreur et au vendeur de conclure un compromis de vente, mais, cette fois, les implications pour les deux contractants sont plus importantes qu'en présence d'une promesse de vente puisqu'il s'agit d'un véritable contrat.

Étant définitivement engagé, la rupture d'un compromis de vente peut entraîner le versement de dommages et intérêts, ou encore les parties peuvent se voir contraintes en justice de passer l'acte définitif.

Ici encore, la prudence est la mère de toutes les sûretés ! De plus, certains délais notamment de rétractation sont accordés à l'acquéreur dans certaines conditions, dont un acquéreur non avisé par un conseil peut ignorer.

La deuxième étape, autrement dit la vente elle-même du bien immobilier, doit se réaliser devant notaire.

Tout conflit survenant après la signature de l'acte de vente devant le notaire peut entraîner l'ouverture de poursuites judiciaires. Ainsi en cas de non-présentation ou de refus de signer l'acte de l'un des signataires, le notaire dresse un procès-verbal de carence, et dans la mesure ou l'une des parties persiste dans cette voie, il peut être demandé au tribunal la réalisation forcée de la vente.

De même, si l'acquéreur ne souhaite plus acquérir le bien immobilier, il faudra porter une action devant le Tribunal de Grande Instance.

À l'image de la vente d'un bien immobilier, l'acquisition ou la construction d'une maison individuelle comportent des spécificités.

Si l'acquisition d'une maison individuelle ne présente pas de spécificité particulière lorsqu'elle est en très bon état (ce qui se vérifie avec l'aide d'un expert permettant de chiffrer notamment les travaux à réaliser), l'opération est nettement plus complexe lorsque l'on décide d'acquérir une maison à rénover ou d'acquérir un terrain à bâtir pour construire une maison individuelle.

La mécanique prévue dans la promesse de vente est plus complexe, car, outre la question relative au financement, il est prudent de négocier la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire, et cela même si le certificat d'urbanisme est positif … .

En effet, l'obtention d'un permis de construire suppose, outre le dépôt qu'il vaut mieux confier à un architecte, l'intervention de l'administration dont les délais d'instruction et de réponse sont précis et excèdent souvent les délais habituels fixés entre la promesse et l'acte de vente.

Cette matière génère un contentieux important et il est préférable d'être ferme sur ces positions avant de s'engager… . Sinon le recours à l'avocat compétent risque de s'imposer

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