Succession et transmission des entreprises viticoles

Le bail rural à long terme

Le bail rural à long terme est un contrat de location par lequel le propriétaire met à disposition, moyennant paiement d’un fermage, des biens agricoles à un fermier qui s’engage à les exploiter pendant une certaine durée.

Ce dispositif est applicable aux entreprises viticoles.

Le bail rural à long terme d’une durée minimum de 18 ans permet d’ouvrir droit à une optimisation fiscale intéressante. En effet, en contrepartie de la conclusion de ce type de bail, le législateur accorde au propriétaire une économie d’impôt appréciable à l’occasion de la transmission de ses terres et bâtiments à titre gratuit, notamment depuis le 1er janvier 2019.

Ainsi, la valeur de ce patrimoine professionnel loué par bail à long terme est exonérée des trois quarts jusqu’à 300 000 € et de la moitié au-delà. Même s’il est opportun dans certains cas de se rapprocher avant tout d’un Avocat fiscaliste compétent, les baux à long terme doivent être obligatoirement rédigés devant notaire. Ils sont renouvelés ensuite par tacite reconduction pour neuf ans, aux mêmes conditions que le bail initial.

Lorsqu’intervient une donation simple, une donation-partage ou une succession, la valeur des biens ruraux loués (en pleine propriété ou en nue-propriété) bénéficie donc d’un abattement de 75 % sur les droits de donation et de succession jusqu’à 300 000 € et au-delà, d’un abattement de 50 % pour chaque part taxable. Cet abattement est octroyé sur la part reçue par chaque enfant de chaque parent. L’abattement s’applique, quel que soit le degré de parenté entre celui qui transmet les biens et celui qui les reçoit. Par ailleurs, renouvelable tous les quinze ans, l’abattement par parent et par enfant est de 100 000 €.

Sauf cas très particuliers, une condition d’un délai de deux ans s’impose dès la conclusion du bail si celui-ci est consenti au bénéficiaire de la transmission, à son conjoint, à un des descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs de ces personnes. La computation du délai de deux ans s’effectue à partir de la date à laquelle le bail a été signé chez le notaire.

De son côté, le donataire doit s’engager à conserver les terres pendant 5 ans à l’issue de la transmission.

En complément des avantages fiscaux évoqués précédemment, il est précisé qu’au regard de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur des biens loués par bail à long terme bénéficie d’une exonération totale ou partielle puisqu’ils sont considérés comme des biens professionnels.

Et si le bail est consenti par le bailleur aux membres de la famille très proches (conjoint, ascendant, descendant, frères et sœurs), les biens ruraux loués sont totalement exonérés.

Le pacte Dutreil

Ce dispositif permet de favoriser la transmission et le maintien du patrimoine professionnel dans le cercle familial grâce à un allégement sensible de la fiscalité.

Concrètement, le régime de faveur se traduit par une réduction des droits de mutation à titre gratuit à hauteur de 75% en cas de donation ou de succession des titres de sociétés ou d’une entreprise individuelle, à laquelle est susceptible de s’ajouter une diminution des droits de 50% en cas de donation de titres en pleine propriété, avant les 70 ans du donateur.

Bien entendu, les entreprises viticoles ouvrent droit aussi à cette optimisation fiscale qui s’applique à la cession et à la transmission de parts sociales, indifféremment en pleine propriété ou en nue-propriété.

Pour bénéficier du pacte Dutreil, il convient tout de même de rappeler les obligations à respecter pour éviter tous déboires avec l’Administration fiscale …

Il s’agit d’abord d’un engagement collectif par lequel un ou plusieurs associés doivent conserver tout ou partie des parts sociales qu’ils détiennent pendant une durée minimum de 2 ans. Le donateur qui est tenu impérativement de faire partie des signataires de l’engagement collectif a la possibilité ensuite de donner ses parts sociales à ses enfants, à condition que ces derniers s’engagent à leur tour à conserver les parts reçues pendant 4 ans à l’issue des 2 années.

Par ailleurs, un des associés signataires de l’engagement collectif ou un des bénéficiaires de la donation est tenu de s’engager à exercer des fonctions de direction pendant toute la durée de l’engagement collectif et durant 3 ans suivant la donation.

Cet engagement peut être mis en place postérieurement au décès du dirigeant si rien n’a été anticipé de son vivant.

Dans tous les cas, la prudence et la vigilance s’avèrent indispensables pour prévenir tous risques de remise en cause du régime de faveur Dutreil.

Par exemple, lorsque l’engagement collectif de conservation se renouvelle par tacite reconduction et qu’il n’est pas dénoncé au-delà de 2 ans, l’engagement individuel ne peut pas débuter et son délai ne commence donc pas à courir. Le donataire qui conserve les titres 4 ou 6 ans selon la durée nécessaire croit alors de bonne foi qu’il a la faculté de les revendre sans danger.

Or, dans cette situation, la condition du respect de l’engagement individuel de conservation n’a en fait pas commencé.

Par rapport à ces contraintes inhérentes aux obligations d’engagement de part et d’autre, certains aménagements sont possibles sous réserve de faire appel aux conseils éclairés d’un Avocat fiscaliste, expérimenté en Droit fiscal successoral.

À condition de prendre les précautions d’usage, il peut notamment aider le donateur à se dispenser de l’engagement collectif de conservation si celui-ci détient un certain nombre de parts depuis plus de 2 ans, seul ou avec son conjoint, partenaire ou concubin notoire et que le donataire prend la direction de la société à l’issue de l’opération de transmission.

Pour profiter de ces régimes fiscaux propres au bail rural à long terme et au pacte Dutreil, votre notaire reste par définition votre interlocuteur privilégié.

Toutefois, en application du proverbe « deux avis valent mieux qu'un », n’hésitez pas à demander l’assistance d’Avocats Picovschi, habitué depuis 1988 à intervenir souvent avec succès en matière de transmission de patrimoine et de fiscalité successorale, soit en amont pour sécuriser une opération parfois bien délicate, soit en aval pour défendre les intérêts d’un client confronté à une remise en cause de ses « avantages acquis » par l’Administration fiscale.