Jean Martin - Consultant Droit fiscal

Jean Martin
Ancien Inspecteur des Impôts

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Dispositif fiscal Pinel : où en est-on ?

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SOMMAIRE

La Loi des finances pour 2021 a prolongé le dispositif Pinel jusqu’en 2024 sous réserve de divers aménagements, notamment au regard des règles d’éligibilité et des taux des réductions d’impôt. Avocats Picovschi qui se tient informé en permanence des modifications législatives en matière d’optimisation fiscale pour répondre du mieux possible à vos interrogations bien légitimes se propose d’effectuer un point complet des modifications envisagées.

Rappel du principe et une prolongation revue à la baisse

Le dispositif d’optimisation fiscale Pinel a été mis en place à destination des contribuables qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande. En contrepartie du « bonus fiscal » résultant des réductions d’impôt sur le revenu en fonction de la durée de l’engagement de location (soit 6, 9 ou 12 ans), l’acquéreur s’engage à mettre en location son bien avec un loyer plafonné à des personnes disposant de revenus modestes.

Malgré des menaces de suppression qui « couvaient » en 2020, un amendement au projet de loi de finances pour 2021 a acté la prolongation du mécanisme jusqu’en 2024, sous réserve de quelques aménagements qui se traduisent par un champ d’application plus restrictif.

Ainsi, à compter du 1er janvier 2021, les maisons individuelles sont exclues du dispositif et sont seulement concernés, les logements en immeubles collectifs. Par ailleurs, les réductions d’impôt sont réduites pour les deux dernières années.

Concrètement, les taux seront ramenés progressivement comme suit …

Pour 2023 :

  • de 12% à 10,5% pour un engagement de 6 ans,
  • de 18% à 15% pour un engagement de 9 ans,
  • de 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans.

Pour 2024 :

  • De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans,
  • De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans,
  • De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans.

Corrélativement, les réductions d’impôt pour les investissements réalisés en Outre-mer subissent aussi une légère baisse :

Pour 2023 :

  • De 23% à 21,5% pour un engagement de 6 ans,
  • De 29% à 26% pour un engagement de 9 ans,
  • De 32% à 28,5% pour un engagement de 12 ans.

Pour 2024 :

  • De 21,5% à 20% pour un engagement de 6 ans,
  • De 26% à 23% pour un engagement de 9 ans,
  • De 28,5% à 25% pour un engagement de 12 ans.

À titre exceptionnel et à condition qu’il n’y ait pas d’autres « coups de rabot » à venir, les aides fiscales restent identiques jusqu’à fin 2024 pour les logements anciens entièrement réhabilités considérés comme neufs, les logements neufs offrant une performance énergétique et environnementale supérieure aux normes attendues (définies par décret), ainsi que pour les logements situés dans des quartiers prioritaires selon chaque ville concernée.

La vigilance demeure de mise pour bénéficier du dispositif

Le dispositif Pinel se révèle être un très bon investissement pour réduire son imposition pendant plusieurs années et se constituer un patrimoine immobilier complémentaire.

Cependant, comme pour toute opération ouvrant droit à une optimisation fiscale, il convient de prévenir certaines déconvenues provenant notamment des prix de vente surévalués, d’informations tronquées, de promesses de rendements trop flatteurs, etc ... Et à minima, un point capital à ne pas négliger est de s'assurer que vous parviendrez sans trop de difficultés à louer votre bien. La zone choisie a bien sûr son importance, mais également la proximité des transports, des écoles et des commerces.

Par ailleurs, certains « marchands immobiliers » sont enclins à laisser espérer aux clients potentiels qu’ils auront finalement peu à sortir de leur poche entre le montant des loyers encaissés et celui résultant des réductions d'impôt. Or, il s’avère assez souvent que les loyers perçus sont insuffisants pour couvrir les mensualités du crédit immobilier contracté.

De plus et en tout état de cause, les avantages fiscaux proprement dits doivent être relativisés puisque le montant des loyers encaissés est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, hormis le fait que le bien immobilier concerné supporte évidemment la taxe foncière.

En conclusion, il est clair que la loi Pinel comme bien d’autres dispositifs d’optimisation fiscale parfois bien tortueux exige en amont du placement souhaité une information particulièrement exhaustive et nécessite beaucoup de circonspection.

Par conséquent, avant de vous lancer dans un investissement immobilier quel qu’il soit, n’hésitez pas à demander un avis circonstancié à un Avocat compétent en Droit fiscal immobilier d’autant plus si les intérêts en jeu sont importants. En vous rapprochant de ce professionnel, vous augmentez fortement vos chances d’effectuer une transaction la plus rentable possible, tout en la sécurisant au regard du respect des dispositions fiscales applicables à votre situation précise.

Pour vous guider avant d’effectuer votre choix final par rapport à tel ou tel type d’opérations et/ou pour vous défendre âprement dans l’hypothèse où l’Administration fiscale vous cherche des noises par rapport à vos réductions d’impôt obtenues légalement de haute lutte, reposez-vous sur le savoir-faire reconnu d’Avocats Picovschi, installé depuis 1988 à Paris 17ème.

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