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Succession: Attention à la mauvaise estimation des biens

Par Avocats Picovschi | Publié le 21/10/2016


C’est souvent au moment d'une succession que se pose la question de savoir quelle valeur attribuer à un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou d'un logement donné en location. Pour le fisc, il doit s'agir de la valeur vénale. Le problème qui risque alors de se poser est la fixation de la juste valeur desdits biens qui est primordiale, toute sous-évaluation pouvant entraîner un redressement fiscal.

Comment s’effectue l’évaluation obligatoire des biens de la succession ?

Dans les six mois de l'ouverture d'une succession, les héritiers doivent introduire une déclaration fiscale (déclaration de succession) reprenant la valeur des biens dépendant de la succession, et, notamment, la valeur des immeubles. Cette déclaration permettra au fisc de percevoir les droits de succession.

Qu’est-ce que la valeur vénale?

 Il s'agit de la valeur marchande des biens, c'est-à-dire le montant du prix que les héritiers pourraient raisonnablement obtenir s'ils vendaient l'immeuble dans des conditions normales, les héritiers doivent prendre la responsabilité de cette estimation.

Lors du décès d’un proche, vous devez absolument faire l’évaluation des biens composant la succession, que ce soit pour les immeubles ou pour les meubles. Le plus difficile étant la juste évaluation de ces biens immobiliers. En effet, ces immeubles doivent être évalués à leur valeur vénale réelle au jour du décès.

La valeur des immeubles est déterminée en fonction de plusieurs facteurs notamment, les caractéristiques du bien (c'est-à-dire sa superficie, l’environnement auquel le bien est attaché...) et en fonction de l'état du marché.

Pour les biens loués, il faudra également les évaluer et vous devrez alors vous baser sur d’autres critères par exemple son rapport locatif…...

Concernant la résidence du défunt qui était au jour du décès sa résidence principale, un abattement de 20% sur la valeur vénale de cette résidence principale pourra être pratiqué si celle-ci est occupée par au moins : soit un enfant mineur, soit un majeur protégé, ou son conjoint ou partenaire pacsé survivant.

Quels sont les risques liés à une mauvaise évaluation ?

Hormis une exonération pour certains biens dépendant de la succession, vous devez, comme nous l’avons mentionné plus haut, déclarer tous les biens dépendants de la succession.

L’Administration fiscale met à votre disposition des outils afin de vous aider dans cette évaluation. Ce service d’aide au contribuable, ouvert depuis le 02 janvier 2014, va vous donner une liste des ventes immobilières intervenues sur une période et sur un secteur géographique que vous aurez choisi. De ce fait, le fisc risque d’être moins tolérant quant à la valeur vénale du bien que vous aurez indiqué.

L’Administration fiscale vérifie les estimations que vous indiquez en se basant principalement sur des points de comparaison: ils déterminent habituellement la valeur des immeubles en analysant les prix de vente d'autres biens de même nature.

Mais que se passe-t-il en cas de mauvaise estimation ou en cas d’omission? Pour les biens que vous aurez déclarés, la possibilité de contrôle de l’Administration fiscale est prescrite le 31/12 de la troisième année qui suit l'enregistrement de la déclaration de succession, mais peut se poursuivre jusqu’au 31/12 de la sixième année à partir du décès en cas de défaut de déclaration de succession comme l’omission d’un bien.

Afin d’éviter tout redressement fiscal, le mieux est de se faire accompagner tout au long de la procédure par un avocat compétent. Notre cabinet fort d’une expérience accrue dans ce domaine et notamment en droit fiscal vous guidera dans toutes vos démarches. Le recours à un avocat très expérimenté s’imposera à vous afin de protéger au mieux vos intérêts.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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