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Charges de copropriété, principe et repartition

Par Avocats Picovschi | Mis à jour le 03/02/2016


Suite une acquisition, une donation, un héritage… vous devenez propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété. Sachez que ce mode de fonctionnement est régi par des textes particuliers (lois, conventions…), notamment quant à la répartition des charges communes. Ainsi, quelles sont vos obligations en qualité de copropriétaire concernant le paiement des charges ? Quels sont les textes applicables ? Avocats PICOVSCHI compétent en droit immobilier vous éclaire sur vos droits et obligations.

Qu’est-ce qu’une charge de copropriété ?

Le choix de recourir à la copropriété est un acte réfléchi, souvent motivé par une volonté de diviser les coûts et charges afférents à l’entretien de l’immeuble entre les différents propriétaires.

Il convient de noter que le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été fixé par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, accompagné de son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967.

La notion de « charges » est définie non pas dans la loi de 1965, mais dans son décret d’application, ces dernières sont entendues comme l’ensemble des dépenses qui seront définitivement supportées par chacun des copropriétaires, et ce, proportionnellement à la taille de leur lot au sein la copropriété.

La loi de 1965 s’applique en complément du règlement conventionnel de copropriété et des décisions prises en assemblées générales, pour entre autres fixer les droits, devoirs et obligations ou encore le montant des charges et frais que devra supporter chacun des propriétaires.

La jurisprudence ainsi que le droit commun s’appliquent également selon les cas de figure ; ainsi certaines dispositions du Code civil (par exemple celles relatives à la personne de l’usufruitier) ou encore le décret du n°53-960 du 30 septembre 1953 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires pour le renouvellement de certains types de baux pourront être invoquées.

Quelles charges dois-je payer en qualité de copropriétaire ?

Sachez que pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, une répartition des charges selon leur origine, leur type ainsi que leur utilité sont nécessaires.

C’est ainsi qu’il convient d’opérer une distinction entre les dépenses qui profitent à la totalité des copropriétaires, appelées charges communes, et celles qui ne profitent qu’à certains, ce sont les charges privatives.

Il existe deux catégories de charges communes selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, soit :

  • celles relatives aux services collectifs (réparation d’ascenseur ; ménage…) et aux éléments d’équipement commun (chauffage, serrure de la porte d’entrée, portes d’accès au garage…) ;
  • celles nécessaires à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (gardiennage, frais de fonctionnement du syndic, peinture des locaux communs, réparation des canalisations communes…).

Conformément à la loi de 1965, le règlement de copropriété doit procéder à cette répartition des charges qui ne pourra être écartée par toute volonté contraire des parties, telle que la rédaction de clauses contraires qui seront réputées non écrites. Néanmoins, certains règlements de copropriété peuvent contenir des clauses licites dites d’aggravation de charges qui tendent à faire supporter par un ou plusieurs copropriétaires le montant de ces dernières en raison de leur négligence ou de leur faute.

En l’absence de toute répartition effectuée par ledit règlement, l’intervention du juge s’avèrera nécessaire et toute mauvaise organisation de la copropriété pourra être sanctionnée. Rapprochez-vous de votre avocat compétent en droit immobilier afin de préparer au mieux la défense de vos intérêts.

Outre ces dépenses issues de la loi de 1965, d’autres découlent du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblées générales. Il convient alors de distinguer :

  • les charges communes qui concernent les locaux communs (auxquels tous les habitants de l’immeuble ont accès) ;
  • les charges privatives qui concernent les dépenses de locaux privés appartenant à un propriétaire désigné (climatisation, travaux, remplacement d’une canalisation privée) afférentes à sa seule utilisation ;
  • les charges exceptionnelles sont celles qui, comme leur nom l’indique, sont rares, limitées à des cas particuliers, et pèsent sur la totalité des propriétaires. Elles concernent tout ce qui est gros travaux touchant la structure du bâtiment ;
  • les charges diverses.

L’ensemble de ces charges ne doit pas être confondu avec d’autres dépenses qui n’entrent pas dans cette catégorie, tels que les frais de recouvrement engagés par le syndic pour mettre en demeure un des copropriétaires qui n’a pas versé de paiement, les avances (qui sont des réserves ou des prêts effectués par le syndic auprès des copropriétaires) et les provisions (montants versés pour payer la part imputant au copropriétaire, généralement par trimestre).

Comment ces charges sont-elles réparties ?

Pour garantir une égalité et une équité dans la répartition du montant des charges à payer, doit être prise en compte la différence de valeurs des appartements et de toutes autres parties privatives appartenant à chacun des propriétaires, appelés les lots (bien immobilier, les caves, parkings privés…).

Ce partage se fera le plus souvent en tantième ou en millième en application des dispositions de la loi de 1965. Dans certains cas particuliers, il conviendra de consulter le règlement de copropriété et les résolutions votées en assemblées générales.

Une étude attentive du règlement de copropriété permet de vérifier les modalités de répartition. Il apparaît ainsi qu'il convient d'être particulièrement attentif avant toute signature aux mentions du règlement de copropriété, document capital, dont résulteront selon les calculs utilisés, des charges plus ou moins importantes.

Puis-je contester le montant de mes charges ?

Il se peut que vous ne soyez pas d’accord avec le montant des charges à payer ou encore leur mode de répartition.

Vous devez savoir qu’en principe toute modification de la répartition prévue par le règlement de copropriété ne pourra se faire que la base d’un accord commun de tous les copropriétaires, en raison du caractère contractuel de ce document.

Toutefois, tout principe appelle à une exception. Votre cas n’échappe pas à la règle, puisque dans certains cas particuliers, l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité instituée par la loi se verra reconnaître le droit de modifier le mode de partage des dépenses.

Si vous estimez que votre part est plus importante que celle des autres copropriétaires, notamment en raison de la taille de votre lot, ou que vous estimez que le service, la réparation (…) ne sont pas nécessaires, vous pouvez faire valoir vos droits en contestant les montants à payer.

Pour cela, votre avocat pourra intervenir afin de soumettre la modification de la répartition des charges (telle qu'elle est prévue dans le règlement de copropriété) au vote de tous les autres copropriétaires (l'unanimité est nécessaire).

En cas de refus, ou si vous souhaitez intenter une action en révision par la voie judiciaire, il saisira les tribunaux compétents. Cette saisine est soumise à certaines conditions légales par exemple démontrer que le montant des charges supportées dépasse un certain montant, que votre action n’est pas encore prescrite… autant d’éléments que votre avocat saura réunir et mettre en lumière dans un solide argumentaire.

Avocats PICOVSCHI expérimenté en droit immobilier et en droit des contrats, souvent appelé à connaître des questions liées à la copropriété saura vous conseiller et assurer la défense de vos intérêts. Donc, n’hésitez pas à nous contacter.

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