Démembrement des parts de SCI : fonctionnement et avantages

Le démembrement de parts de SCI : comment ça fonctionne ?

Le démembrement de parts de SCI se produit lorsque la propriété des parts sociales est divisée entre l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruitier jouit des droits d'utilisation et des revenus générés par les biens immobiliers de la SCI, tandis que le nu-propriétaire détient les droits sur le capital, sans bénéficier des revenus ou de l'usage immédiat des biens.

Le démembrement peut résulter d'une volonté contractuelle (donation, cession) ou être la conséquence d'un décès. Une fois le démembrement acté, l'usufruitier et le nu-propriétaire se partagent les droits et les devoirs relatifs aux parts de la SCI.

Dans le contexte spécifique du démembrement des parts d'une SCI, la distinction entre usufruit et nue-propriété prend des caractéristiques particulières, en raison de la nature même des parts sociales et de leur impact sur la gestion et les bénéfices de la SCI.

L’usufruitier

L’usufruit fait référence au droit d'user d'un bien et de jouir des fruits qui peuvent en résulter. En tant qu'usufruitier, vous avez par exemple le droit d'habiter le bien, de percevoir les loyers ou encore de le mettre à disposition à titre gratuit.

Vous avez également la responsabilité de veiller à la conservation du bien en bon état, en réalisant les travaux de rénovations et d'entretien nécessaires.

Dans le cadre du démembrement des parts d’une SCI, le droit à l'usufruit vous permet de percevoir tous les dividendes attachés aux parts sociales et de participer aux différentes assemblées générales.

L'usufruit peut être viager (il s'éteint au décès de l'usufruitier) ou temporaire (accordé pour une durée limitée).

L’usufruitier a donc un droit d’usage et un droit aux dividendes.

Le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire détient les parts en capital mais ne jouit pas de leurs fruits avant la fin de l'usufruit. Bien qu'il soit propriétaire des parts, le nu-propriétaire ne perçoit donc pas de revenus de ces dernières pendant la durée de l'usufruit.

Qu'elle soit temporaire ou viagère, la nue-propriété du bien se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire au décès de l'usufruitier, sans frais supplémentaires. Il pourra de nouveau transmettre l'usufruit sur le bien s'il le souhaite.

Le droit de vote

Les statuts de la SCI peuvent spécifier les conditions et les effets du démembrement, notamment la répartition des droits de vote en assemblée générale.

Généralement, l'usufruitier dispose du droit de vote concernant les décisions affectant les revenus de la SCI, et notamment l’affectation des bénéfices, tandis que le nu-propriétaire peut se voir attribuer le droit de vote pour les décisions affectant la substance même des parts ou le capital de la société.

Cette configuration nécessite une rédaction minutieuse des statuts de la SCI et, potentiellement, la conclusion d'un pacte d'associés pour clarifier les modalités de collaboration entre usufruitiers et nus-propriétaires, en particulier pour les décisions stratégiques ou celles ayant un impact significatif sur la valeur et la gestion des biens de la SCI.

La fiscalité

En termes d’imposition, il convient de préciser que l'usufruitier est imposé sur les revenus générés par les biens immobiliers de la SCI, tandis que le nu-propriétaire, ne percevant aucun revenu pendant la durée du démembrement, n'est pas soumis à cette imposition.

Quels sont les avantages du démembrement de parts ?

Le démembrement des parts d'une SCI offre plusieurs avantages significatifs, en particulier en matière fiscale, dans la transmission patrimoniale et la protection des intérêts familiaux. Il peut s'avérer être une stratégie efficace pour optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier.

Les avantages fiscaux du démembrement de parts de SCI

En termes d’imposition, il convient dans un premier temps de préciser que l'usufruitier est imposé sur les revenus générés par les biens immobiliers de la SCI, tandis que le nu-propriétaire, ne percevant aucun revenu pendant la durée du démembrement, n'est pas soumis à cette imposition.

En matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), le démembrement offre également une opportunité d'optimisation. L'IFI est calculé sur la valeur nette des actifs immobiliers détenus, mais en cas de démembrement, sauf exception, seule la valeur de l'usufruit (calculée selon l'âge de l'usufruitier) est intégrée dans le patrimoine imposable de l'usufruitier. La nue-propriété n'est pas prise en compte pour le calcul de l'IFI.

L’optimisation de la transmission

Le démembrement des parts de SCI permet de transmettre progressivement la propriété des biens immobiliers aux héritiers (nus-propriétaires), tout en conservant l'usage et les revenus des biens pour les usufruitiers pendant leur vie. Ce mécanisme est particulièrement attractif pour la planification successorale dans la mesure où il permet une transmission douce et anticipée du patrimoine tout en réduisant les droits de succession dus par les nus-propriétaires à la transmission des parts.

En effet, à la mort de l'usufruitier, la nue-propriété se reconstitue automatiquement en pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires, puisque ces droits auront été calculés sur la valeur de la nue-propriété lors de la transmission initiale, inférieure à la valeur de la pleine propriété.

Les droits de donation sont en effet calculés sur la valeur de la nue-propriété, laquelle dépend de l’âge du donateur. Il convient en outre de prendre en considération l’abattement accordé en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Pour une donation parents-enfants, le donataire profite d'un abattement de 100 000 euros tous les 15 ans. Au-delà de ce montant, les droits oscillent entre 5 et 45 % pour une donation à un conjoint ou un enfant. Aussi, plus la transmission est anticipée, plus la valeur de la nue-propriété et le montant des droits des donations sont bas, et plus il est possible de renouveler l’opération pour bénéficier plusieurs fois de l’abattement de 100 000 euros.

Enfin, en cas de décès de l'usufruitier, la pleine propriété des parts démembrement automatiquement sur les nus-propriétaires (les enfants, par exemple), sans droits de succession sur la valeur de l'usufruit éteint.

Pour en savoir davantage sur ce mécanisme, nous vous invitons à consulter notre article Comment transmettre un bien immobilier sans payer d’impôt ? le mécanisme applicable étant aussi bien applicable à un bien immobilier qu’à des parts sociales.

La protection des intérêts familiaux

Le démembrement offre une grande flexibilité dans la planification successorale, permettant au propriétaire initial de conserver l'usufruit des biens (et donc l'usage et les revenus) tout en en attribuant la nue-propriété à ses héritiers. Cela facilite la gestion de l'héritage tout en assurant aux héritiers un patrimoine futur.

Exemple : Monsieur X souhaite préparer sa succession en transmettant la nue-propriété des parts de sa SCI à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Cela lui permet de continuer à percevoir les revenus locatifs tout en allégeant les futurs droits de succession pour ses enfants, qui deviendront pleinement propriétaires des parts à son décès, sans frais supplémentaires.

Le démembrement des parts de SCI peut également être utilisé pour protéger le conjoint survivant, en lui attribuant l'usufruit des parts de la SCI.

Exemple : Pour protéger son conjoint, Madame Y, propriétaire d'une SCI, organise le démembrement de ses parts en faveur de son épouse en usufruit et de ses enfants en nue-propriété. À son décès, son époux conserve un revenu et un droit d'usage sur les biens jusqu'à sa mort sans avoir à payer un loyer ou demander l'accord des enfants, tandis que des derniers, nus-propriétaires, sont assurés de récupérer la pleine propriété des parts à son décès.

Le démembrement offre ainsi une double protection : il sécurise le revenu du conjoint survivant et préserve l'intégrité du patrimoine familial pour les générations futures. Cela peut éviter les conflits familiaux et assurer une continuité dans la gestion du patrimoine.

Quels sont les risques du démembrement de parts ?

Bien que le démembrement des parts de SCI offre des avantages significatifs, il ne faut pas éluder les risques juridiques et financiers.

Le démembrement peut être source de conflits entre usufruitiers et nus-propriétaires. La séparation des droits de jouissance et des droits de propriété peut engendrer des désaccords, notamment sur la gestion des biens, la répartition des charges, ou les décisions d'investissement. Ces conflits peuvent aboutir à des litiges coûteux et perturber le fonctionnement de la SCI.

Il convient également d’apporter une attention particulière à la rédaction des statuts. Des statuts mal rédigés ou ambigus peuvent mener à des interprétations divergentes des droits et obligations des usufruitiers et des nus-propriétaires, posant ainsi un risque juridique pour toutes les parties impliquées.

D’un point de vue fiscal, le démembrement de parts de SCI doit être conforme aux exigences légales. Une mauvaise planification ou une méconnaissance des règles fiscales peut entraîner des redressements fiscaux, des pénalités, ou des intérêts de retard.

La structure du démembrement peut affecter la liquidité des parts de la SCI, rendant plus difficile la vente ou la cession des parts, surtout si des désaccords apparaissent entre usufruitiers et nus-propriétaires sur l'opportunité d'une telle opération.

De même, la division des droits peut complexifier l'évaluation des parts de SCI, influençant ainsi la perception de leur valeur par les investisseurs et affectant potentiellement leur attractivité sur le marché.

Il est donc important de prendre toutes les précautions utiles avant de mettre en place un démembrement de parts.

Démembrement de parts de SCI : que fait l’avocat

Le démembrement des parts de SCI est une stratégie patrimoniale et fiscale avantageuse. Que ce soit pour optimiser les charges fiscales, préparer la transmission de votre patrimoine ou sécuriser les intérêts de vos proches, le démembrement offre des solutions adaptées à divers objectifs familiaux et financiers.

Comme toute stratégie immobilière, elle doit être mise en œuvre en tenant compte de vos objectifs personnels et de votre situation fiscale.

Il est essentiel de bien rédiger les statuts de la SCI et tout accord de démembrement pour prévenir les conflits et assurer une gestion harmonieuse de la société. Le recours à un avocat est recommandé pour accompagner les associés dans cette démarche, afin de prévenir les risques et de s'assurer de la conformité des accords avec la législation en vigueur et d'optimiser les stratégies patrimoniales et fiscales envisagées.

Modification des statuts de la SCI, enregistrement auprès des services fiscaux, vous devez penser à tout ! Pour vous accompagner dans votre projet, vous pouvez compter sur Avocats Picovschi, compétent en droit patrimonial et en droit des affaires.