CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE : LES INFORMATIONS PRATIQUES DE L'AVOCAT EN CONSTRUCTION
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e descriptive
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Obligations du maitre d'ouvrage
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Désignation des ouvrages et fournitures
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Etat des réserves
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Constat de levée des réserves
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Désignation des ouvrages et fournitures
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Mise en demeure pour demande la reprise du chantier
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Procès verbal de récéption des travaux
ANNEXES A TELECHARGER
Certificat d'urbanisme:
>>> [Certificat
d'urbanisme: 0,8 MO (images dans .DOC)]
>>> [Certificat
d'urbanisme: 0,8 MO (images dans .ZIP)]
Demande de permis de construire une maison individuelle:
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[Demande de permis de construire une maison individuelle: 1,3 MO (images
dans .DOC)]
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[Demande de permis de construire une maison individuelle: 1,3 MO (images
dans .ZIP)]
C'est décidé ! Vous allez construire votre maison ! Une
question se pose alors : comment et avec qui ? Des dizaines d'options
se présentent à vous. Suivez ce fil conducteur, fil d'Ariane,
qui devrait vous menez à bon port.
Vous êtes déjà lancé dans l'aventure, car
c'en est une, et celle-ci peut mal tourner ! Reportez-vous à l'étape
qui vous pose problème (problème avec le notaire, la banque,
le constructeur…) et examinez ce que la Loi et le Droit peut faire
pour vous. Dans tous les cas, n'agissez plus seul, renoncez à vous
" auto-médicamenter ", … consultez d'urgence un
avocat spécialisé. Nous sommes à votre disposition
pour établir un diagnostic (gratuit) et vous proposer le ou les
remèdes.
I. L'achat du terrain
Le choix du foncier est fondamental, pour la valorisation du patrimoine
immobilier que vous allez créer, pour l'agrément de vie,
pour la facilité ou au contraire les risques liés à
la construction (terrain inondable, ou fortement pentu …).
Une fois l'endroit repéré, consultez le service d'urbanisme
de la mairie dont vous dépendez, et étudiez le plan d'occupation
des sols.
Bien que ce document soit très technique, il vous donnera néanmoins
une bonne image de ce que vous pouvez entreprendre et de la liberté
qui vous est offerte en terme de surface (surface hors d'Oeuvre brute,
nette, hauteur sous faîtage) , laquelle vous sera fixée par
le coefficient d'occupation des sols (COS). Procurez-vous avant de progresser
dans votre étude un certificat d'urbanisme délivré
par la Mairie. Positif, il vous précise de façon officielle
quel type de construction vous pouvez entreprendre, les taxes auxquelles
vous vous exposerez.
Prenez également en compte le fait que le terrain soit viabilisé
ou pas, car les frais de raccordement (électricité, eaux
pluviales et usées…) sont souvent élevés.
Décidément, ce terrain vous plait, son prix se situe dans
la moyenne du marché local (que vous aurez pris soin d'évaluer
préalablement). Il faut y aller … Les bonnes affaires s'envolent
vite et vous savez déjà qu'en principe votre banque vous
suit, votre notaire est pressenti et vous-même êtes bien formé
et informé de ce qui vous attend.
Vous arrêterez officiellement votre décision par la signature
de la promesse de vente qui prévoira des conditions suspensives.
Les conditions suspensives à mentionner utilement seront au minimum
les suivantes :
· Obtention du permis de construire
· Obtention d'un crédit ou d'un prêt auprès
d'un établissement financier
· Etude de sol ne démontrant aucune impossibilité
de construire.
Si ces clauses ne sont pas prévues, les risques de ne pas obtenir
de permis de construire rendent toute l'opération caduque et extrêmement
dangereuse pour votre situation financière.
Rassurez-vous, tout de même, il existe une batterie de moyens légaux
de " débloquer " des permis de construire, que seul un
avocat peut mettre en œuvre. L'affaire est à la fois spécialisée,
technique et subtile juridiquement.
Le refus de la banque d'octroyer le crédit peut lui aussi être
problématique tout autant qu'imprévisible (désordres
mondiaux, récession …).Multipliez le nombre de contacts auprès
des établissements financiers afin de ne pas vous trouver au dernier
moment tributaire d'un refus dû à un changement de stratégie,
d'interlocuteur… .
Autre précaution à prendre, les formalités médicales
qui vous seront demandées pour la mise en place de l'assurance
décès, invalidité exigé par la Banque. Examinez
rapidement si vous répondez favorablement au questionnaire médical,
sinon faîtes vite baisser votre taux de cholestérol…
!
II. Le financement par crédit bancaire
La banque s'est engagée par écrit à financer votre
acquisition foncière et/ou votre construction en complément
de votre apport personnel.
Après avoir fait jouer la concurrence, éventuellement panacher
taux fixe et taux variable, fixer la durée (12 ans est une "
bonne durée ") et, si vous avez un bien immobilier à
vendre, demandez à votre banque un système moins prohibitif
que le classique prêt relais pour financer la construction. Vous
vous adresserez à une banque spécialisée " moderne
" ou à votre banque habituelle, mais en lui demandant ce que
vous souhaitez : en un mot en négociant dans votre intérêt.
Il en va de même pour les garanties qu'elle vous demandera : hypothèque
1er ou 2ème rang, organismes de caution, nantissement de contrats
d'assurance vie, tout peut être envisagé et rien imposé
unilatéralement.
Un conseil d'avocat à ce niveau peut d'ailleurs se révéler
très économique.
Une fois l'accord sur la chose et le prix trouvé avec la banque,
celle-ci va émettre une offre de prêt qui présente
une durée de validité telle, qu'il faudra faire très
attention qu'elle coïncide avec la date ainsi qu'avec la signature
devant Notaire, d'autant plus que la loi Scrivener qui protège
l'emprunteur lui complique en même temps les choses à ce
niveau… .
III. La construction
La première étape, blocage du foncier via la signature
de la promesse de vente, est franchie !
La deuxième étape et non la moins complexe se profile.
Complexe dans son contenu et l'obligation de surcroît de traiter
simultanément :
1. Le choix de l'architecte et la signature du contrat d'architecte
défini par l'Ordre des architectes précisant toutes les
modalités de son intervention. Obligatoire pour toute construction
de plus de 170 m2, elle est fortement recommandée dans tous les
cas.
L'architecte réalisera et déposera le permis de construire
auprès de la mairie et de la DDE et aura décrypté
préalablement le POS, document très technique sans le respect
duquel le permis de construire ne pourra être obtenu.
Mais nous vous conseillons de ne pas limiter à cette phase l'intervention
de l'architecte.
Optez pour une mission complète (environ 10% du coût des
travaux) qui à la fois protégera le déroulement de
vos travaux, vous assurera le respects des normes DTU, des règles
de l'art… mais vous octroiera aussi la couverture d'assurance de
l'architecte de façon très globale.
2. Le choix du constructeur
Un grand nombre d'entre eux sont fédérés au sein
de syndicats professionnels protégeant une certaine éthique
du métier (UNCMI, syndicat de constructeurs relevant de la Fédération
Française du Bâtiment).
Un contrat type dit contrat de construction de maison individuelle extrêmement
précis et complet dicte la démarche conjointe du constructeur
et du maître de l'ouvrage.
Dès lors qu'existe un contrat précis et reconnu, les risques
se réduisent alors que les moyens de défense devant les
tribunaux augmentent.
D'autres contrats de construction peuvent également être
utilisés. Si vous décidez de faire appel à différents
corps de métier (maçon, plomberie,…) signez avec chacun
d'entre eux des contrats.
Ce n'est pas la solution que nous recommandons pour autant.
3. l'aide d'un technicien
L'aide d'un technicien (ingénieur BTP) ou d'un expert délégué
par un bureau d'étude peut s'avérer également très
profitable. Le bon choix de matériaux, la vérification,
depuis les fondations (semelles filantes, vides sanitaires ou sous-sol
total) jusqu'au système électrique en passant par l'épaisseur
des murs, en briques, en parpaing, … , vous rassure encore sur le
respect des normes DTU et des règles de l'art. Le choix du meilleur
rapport qualité prix des matériaux, là aussi, ne
pourra être fait que par un vrai professionnel indépendant.
Le permis de construire est déposé et obtenu : bravo !
Il vous faut maintenant, avant d'entamer les travaux, attendre que se
passe le délai de recours des tiers. Certains, très prudents
intègrent même des conditions suspensives de la promesse
de vente du " foncier ". Votre construction peut ne pas plaire,
encore faut-il que, pour que le non respect, les tiers s'opposant à
la construction, ceux-ci trouvent la faute, qui se trouve souvent dans
les délais de validité des documents officiels et de leur
possibilité de prorogation, durant lequel le POS a pu être
modifié.
Il peut aussi arriver que le POS ne soit pas " légal "
et que des procédures devant les tribunaux administratifs le remettent
en cause.
IV. Les assurances
Comme le fait de construire sa maison comporte énormément
de pièges de toute nature, un bon " verrouillage " juridique
s'impose obligatoirement avant d'entreprendre. Comme malgré cela,
les enjeux patrimoniaux sont très souvent fondamentaux pour la
famille, il faut s'assurer voire se " sur-assurer " contre le
maximum de risques.
Avant de s'engager avec qui que ce soit (architecte, constructeur, artisans
…), obtenez communication de leurs assurances personnelles obligatoires
(dommage ouvrage, garantie financière, responsabilité civile
professionnelle).
Pour vous-même, l'assurance dommage ouvrage décennale est
une obligation, bien qu'il soit de plus en plus difficile de trouver l'assureur
qui veuille bien la mettre en place. Son coût n'est pas négligeable
(plusieurs dizaines de milliers de francs) mais elle est indispensable.
Autre assurance facultative à souscrire est celle appelée
la " tous risques chantiers " qui vous couvre de nombreux accidents
durant la construction (ce qui n'est pas le cas du dommage-ouvrage qui
lui est postérieure). De la même manière, si vous
avez opté, ce que nous vous conseillons, pour la mission complète
de l'architecte, son assurance professionnelle vous couvrira.
V. les taxes
Enfin avant de finaliser votre projet de construction, sachez que le
fait de construire (par exemple, prévoir de nombreux points d'eau
dans la maison) entraîne des taxes importantes : dont la plus coûteuse,
la taxe locale d'équipement, mais aussi la participation pour raccordement
à l'égout, la taxe des espaces naturels sensibles …
.
Obtenez une estimation de ces taxes préalablement pour éviter
toutes mauvaises surprises.
VI Les procédures
Il faut tout faire pour les éviter !
En effet en cas de contentieux, la procédure est immanquablement
la suivante en construction : Compte tenu de la complexité de la
matière, il faut par une assignation en référé
obtenir la désignation par ordonnance du Tribunal de Grande Instance
où l'avocat est obligatoire, un expert judiciaire spécialisé
en construction bâtiments et travaux privés ou publics qui
après des opérations d'expertise (rendez-vous sur le chantier,
étude de documents contractuels ou techniques , exemple : plans
d'architecte, notice descriptive des travaux, etc…) recueillera les
observations des parties formulées par des dires rédigés
par les avocats et enfin déposera son rapport définitif
après un éventuel pré rapport
Le rapport déposé par la partie la plus diligente devra
alors, par son avocat, faire saisir sur le fond le Tribunal de Grande
Instance, ce qui amènera une décision de justice qui pourra
être exécutoire nonobstant appel toujours possible, de même
qu'un éventuel pourvoi devant la Cour de Cassation.
Cela peut durer des années pendant lesquelles les candidats à
l'accession à la maison individuelle n'en jouissent pas tout en
supportant les conséquences financières.
La solution pour éviter d'en venir là, consiste dès
la survenance d'un problème, avec l'aide de son avocat, de constituer
un solide dossier motivé juridiquement afin de générer
une négociation toujours préalable…
