Comment expulser les occupants d'une location meublée ?

Par Avocats Picovschi | Mis à jour le 16/08/2018 | Publié le 23/07/2010

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Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez meublé et vous rencontrez des difficultés avec votre locataire ? Loyers impayés, dégradation, refus de quitter les lieux, sont autant de raisons qui vous incitent à vous demander si vous êtes en droit de réclamer son expulsion. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, vous informe sur vos droits et vous assiste en cas de contentieux avec un locataire.

Qu’est ce que la location meublée ?

La loi Alur du 24 mars 2014 est venue considérablement modifier le régime juridique des locations meublées. Elle définit le logement meublé comme un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Le bail de location meublée est conclu pour une durée minimum d’un an, ou neuf mois dans le cas d’une location à un étudiant.

Les propriétaires éprouvent fréquemment des difficultés face à des locataires surprotégés par la loi. Qu'ils soient de bonne ou de mauvaise foi, dans le besoin ou simplement réticents à remplir leurs obligations, les locataires non payeurs sont un véritable cauchemar pour les bailleurs. Seule l’assistance d’un avocat expert en droit immobilier peut aider le propriétaire en difficultés à se sortir de cette situation et à demander l’expulsion du locataire.

L’existence d’une clause résolutoire : une solution pour les bailleurs

La clause résolutoire permet de demander la résiliation automatique du bail en cas de manquement d’un locataire à l’une de ses obligations contractuelles : non-paiement des loyers ou des charges, absence d’assurance habitation, troubles du voisinage constatés par un huissier de justice, etc. La clause devra expressément prévoir les cas pouvant donner lieu à résiliation unilatérale du bail.

Dans ce cas, l’expérience d’un avocat rompu à l’exercice de rédaction de ces clauses peut vous être bénéfique. Sa connaissance des problématiques immobilières vous permettra d’anticiper les difficultés que vous pourriez rencontrer avec vos locataires.

A noter qu’en l’absence de clause résolutoire, seul un juge est compétent pour apprécier si le manquement du locataire à ses obligations contractuelles est suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire du bail.

La mise en œuvre de la clause résolutoire

Depuis 2014, les locations meublées sont soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il en résulte que la mise en œuvre de la clause résolutoire est encadrée : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). A l’issue de ce délai, le contrat est en principe résilié de plein droit. Il faudra toutefois demander au juge de constater la résiliation du bail.

Il convient en outre de préciser que le bailleur devra en parallèle informer la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives des impayés deux mois avant l’assignation.

De nombreuses formalités sont donc à la charge des propriétaires. L’avocat intervient afin de vous assister dans vos démarches et de réunir les éléments nécessaires pour demander le remboursement des frais engagés ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Les délais de grâce

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution donne la faculté au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Ces délais se cumulent à la trêve hivernale. L'article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit en effet que toute mesure d'expulsion non exécutée doit être suspendue entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante.

Ces délais de grâce protègent considérablement les locataires. Afin de mettre toutes les changes de succès de votre côté, nos avocats experts en droit immobilier vous assistent dans vos démarches en ébauchant la stratégie la plus adéquate pour éviter que vos intérêts ne soient lésés.

Finalement, la procédure d'expulsion et l'obtention du paiement des loyers de retard peuvent représenter un véritable parcours du combattant pour des bailleurs désireux de ne pas voir leur bien d'investissement dépérir.

Face aux premiers signes d'inquiétude concernant le paiement de vos loyers, n'hésitez pas à consulter votre avocat expert en droit immobilier dès que possible. Les délais afin d'obtenir gain de cause étant considérables, les étapes de la procédure étant nombreuses, les obstacles étant multiples, vous nécessiterez rigueur et promptitude dans votre assistance juridique. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris depuis 1988, met toute son expérience au service de vos intérêts.

Sources :

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
  • Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  • Journaldunet.fr : « Bail meublé : tout sur le contrat de location meublée », mis à jour le 18/07/2018
  • Village-justice.com : « L’expulsion du locataire pour impayés de loyer depuis la loi ALUR », par Romain Rossi-Landi, le 05/06/2015.

Commentaires des lecteurs d'Avocats Picovschi

Internaute le 07/10/2014
Très bon support clair, précis et concis.


Internaute le 08/01/2016
Bonjour merci pour ces explications tres exhaustives.


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