Impossibilité pour le bailleur de cumuler « assurance loyers impayés » et cautionnement

Par Avocats Picovschi | Mis à jour le 01/03/2018 | Publié le 07/05/2009

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SOMMAIRE

En matière de bail d’habitation, les propriétaires ont tendance à quasi-systématiquement demander un cautionnement de la part du locataire. Cependant, cette pratique est limitée par la loi, notamment par l’article 55 de la loi du 25 mars 2009 dite de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi MOLLE). Avocats Picovschi revient sur les changements législatifs des prérogatives du bailleur.

Bail d’habitation et cautionnement - Rappel

Concernant les baux d’habitation, le cautionnement est « une garantie extrinsèque par laquelle le bailleur s’assure qu’en cas de défaillance de son cocontractant, les obligations de celui-ci seront remplies ». La « caution » peut être exigée par le bailleur pour louer son bien et peut être délivrée par une personne physique ou une personne morale. La caution fournit une garantie, dont les propriétaires sont friands, car la personne s’engage à payer les dettes locatives du locataire, c’est-à-dire les loyers et les charges, mais également les intérêts de retard et les frais de remise en état du logement dégradé.

Le cautionnement est à distinguer du « dépôt de garantie », qui est dû par le locataire lui-même. Le cautionnement peut être à durée déterminée ou non, mais dans le cas où la durée n’est pas précisée, il peut être résilié unilatéralement. La résiliation prend généralement effet au terme du contrat de location.

Le formalisme du cautionnement est strict. Sous peine de nullité, il doit contenir en sus de la signature de la caution, une reproduction manuscrite du montant du loyer, mais également la mention exprimant la connaissance de façon explicite et non équivoque de la nature et de l’étendue de l’obligation à laquelle elle s’engage.

L’impact de la loi MOLLE sur le cumul de garantie

L’article 55 de la loi MOLLE interdit au bailleur louant un logement non meublé, d’exiger un cautionnement s’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. Cet article vient renforcer l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il devient donc exclu pour le bailleur qui a une garantie comme par exemple, une assurance privée, de demander en plus au locataire, la caution d’un tiers. Exception faite, si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Lorsque l’assurance ne garantit pas le risque locatif, les bailleurs personnes physiques ou assimilés (SCI familiales) peuvent recourir au cautionnement librement. Cependant, les bailleurs personnes morales restent limités par la réglementation : le cautionnement ne sera possible que dans le cas où le logement est loué à un étudiant ou lorsque le logement est délivré par certains organismes dont la liste est fixée par le décret du 28 décembre 2009 et qui correspondent majoritairement à des organismes publics de solidarité au logement.

Quid du bailleur qui confie la gestion de son logement à un administrateur de biens ayant lui-même souscrit une assurance ? Doit-il être considéré comment assuré personnellement ?

La FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers) considère que ce n’est pas le cas. Il faut néanmoins que le bailleur reste prudent car cette interprétation n’est pas unanime. Le bailleur ne doit pas prendre de risque ! Ainsi, en attendant d’éventuelles précisions, il convient pour le propriétaire qui a confié la gestion de son patrimoine à un administrateur de biens, de ne plus exiger de caution au locataire. Cette mesure a un impact aussi bien sur les propriétaires que sur les locataires. Le bailleur devra donc choisir entre le cautionnement et l’assurance « loyer impayés ».

Le cautionnement, s’il permet d’appeler en garantie une tierce personne, n’est pas sans risque. Le contentieux en la matière est abondant et il n’est pas rare que les cautionnements soient annulés ou que la caution soit elle-même défaillante.

Cette disposition, passée quasiment inaperçue, aura un impact sur le marché locatif. Cependant les effets ne seront sûrement pas ceux espérés puisqu’en privant les bailleurs du traditionnel cautionnement, le législateur ne les incitera pas à louer leurs biens.

Faire appel à un avocat expert en droit de l’immobilier, vous permettra d'entretenir des relations sereines avec votre locataire ou votre propriétaire pendant toute la durée du bail en désamorçant ou en anticipant les litiges éventuels. Avocats Picovschi accompagne particuliers et professionnels dans la résolution de leurs conflits locatifs.

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