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Architectes et avocats : construire une relation privilégiée

Par Avocats Picovschi | Mis à jour le 30/03/2018 | Publié le 14/11/2005

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SOMMAIRE

L'urbanisation croissante des villes occidentales a eu pour corollaire le développement de problématiques juridiques pratiquement inconnues. Les missions, les obligations et les responsabilités à la charge de l'architecte ont évolué de façon exponentielle. Dans ces conditions, conscient du rôle pilier joué par l'architecte, l'avocat a décidé de se positionner à ses côtés. Il y va de la réussite même de tout projet immobilier.

A titre préliminaire, il est nécessaire de connaître la profession et la mission de l'architecte

La profession d'architecte est aujourd'hui régie par la loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture et par plusieurs décrets d'application dont ceux du 20 mars 1980 portant Code des devoirs professionnels et du 6 avril 2017 comportant diverses dispositions relatives à l’organisation de la profession.

L'exercice de la profession

Les modes d'exercice sont multiples : si l'architecte exerce essentiellement à titre individuel et sous la forme libérale, il peut notamment exercer en qualité d'associé d'une société d'architecture, ou en qualité de salarié d'un organisme public ou privé.

Dans une logique d'union et de concentration des talents, les architectes peuvent aussi exercer dans le cadre de sociétés civiles interprofessionnelles composées d'architectes et de représentants d'autres professions dont le concours leur est utile pour l'accomplissement de leur mission.

La profession est organisée en Ordre. A ce titre, il existe un Conseil national et des conseils régionaux notamment chargés de veiller au respect des règles déontologiques dont l'inobservation peut donner lieu à des sanctions disciplinaires.

Pour autant, cette compétence ordinale n'est pas exclusive puisque l'architecte peut aussi voir sa responsabilité engagée et sanctionnée par les tribunaux. Ces risques ne peuvent que légitimer la présence d'un avocat compétent à ses côtés pour organiser le plus efficacement possible sa défense.

La mission de l'architecte

La mission de l'architecte est clairement définie par l'article 3 de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture : « quiconque désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construction doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire ». En d'autres termes, la loi a établi un monopole lié à la fonction de bâtir au profit de l'architecte.
Ce monopole couvre non seulement la conception de l'ouvrage mais aussi les modèles types de construction. Le projet architectural, indispensable pour l'obtention du permis de construire, est défini par des plans et documents. Il décrit l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation, l'expression de leur volume ainsi que le choix de matériaux et des couleurs.

La mission type de l'architecte se déroule en plusieurs phases successives : la conception proprement dite du projet, la direction et la surveillance du chantier, et la réception de l'ouvrage.

On ne saurait trop conseiller aux architectes d'utiliser dans leurs rapports avec les clients privés le contrat type dont les termes ont été soigneusement élaborés depuis 1980 par l'Union nationale des syndicats français d'architectes avec l'approbation du Conseil national de l'Ordre. A cet égard, l'architecte peut utilement poser toute question sur ce contrat type ou une de ses clauses à un avocat compétent.

Le cas particulier des marchés publics de maîtrise d'œuvre

Ces types de marchés sont réglementés par la loi « MOP » du 12 juillet 1985 qui les définit comme des marchés d'études ayant pour objet d'apporter une réponse architecturale, technique et économique au programme. La mission de maîtrise d'œuvre est distincte de celle de l'entrepreneur qui relève de la réalisation de l'ouvrage.

Le marché public de maîtrise d'œuvre vise toutes les missions qui peuvent être confiées à un maître d'œuvre et a pour objet, outre les ouvrages et prestations entrant dans le champ d'application de la loi MOP, les opérations d'urbanisme.

Pour les constructions d'ouvrages publics, les collectivités publiques peuvent faire appel à des concepteurs appartenant à l'administration qui sont alors des maîtres d'œuvre publics.

Néanmoins, rien ne s'oppose à ce que le marché puisse être conclu avec un maître d'œuvre privé. Dans ce cas, les rapports entre la maîtrise d'ouvrage publique et la maîtrise d'œuvre privée relèvent de la loi MOP. Le mode de dévolution du marché varie selon que le maître de l'ouvrage public est soumis ou non au Code des marchés publics :

  • si le maître d'ouvrage est soumis au Code des marchés publics, celui-ci organise une procédure de passation des marchés avec un appel public à la concurrence faisant l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales ; lequel mentionne notamment les caractéristiques du marché et les modalités de l’offre ;
  • au contraire, si le maître d'ouvrage n'est pas soumis au Code des marchés publics, il y a lieu d'appliquer les obligations de mise en concurrence imposées par le droit communautaire et issues de l’ordonnance n’°2005-649 du 6 juin 2005.

On notera toutefois que cette ordonnance s'inspire beaucoup du Code des marchés publics (information des concurrents, désignation d'un jury comportant un tiers de maîtres d'œuvres indépendants…).

En tout état de cause, le professionnalisme et la probité des architectes ne suffisent pas toujours à prévenir les difficultés. Le contentieux en la matière n'est pas rare et ne semble pas devoir se tarir compte tenu de la judiciarisation croissante de la vie économique.

Au stade de la conception du projet

L'avant-projet

La phase de conception s'ouvre par des études préliminaires et l'avant-projet.

Avec l'avant-projet apparaît la première estimation provisoire établie en fonction du prix moyen des travaux dans la zone considérée.

Projet détaillé et fautes de conception

Le projet détaillé est établi après l'obtention du permis de construire. Il comporte diverses pièces techniques, en particulier un calendrier d'exécution et une évaluation du montant de chaque lot.

La jurisprudence estime que l'architecte doit maîtriser les connaissances qui conditionnent la légalité du projet de construction. A défaut, sa responsabilité peut être engagée.

C'est ainsi que ce professionnel doit notamment connaître les règles civiles de mitoyenneté et d'urbanisme ou encore les règlements de construction, en particulier d'hygiène et de sécurité. L’architecte serait responsable d'un défaut de vide sanitaire et d'une absence de drainage.

Eu égard à la complexité et à la multiplicité des textes qui s’imposent à l’architecte, le recours à un avocat compétent ne peut être que conseillé.

Au stade de l'exécution des travaux

A ce stade, le maître de l'ouvrage s'efface : il est empêché de s'immiscer en principe dans la conduite des travaux. C'est l'architecte qui prend le relais.

Modalités de la haute direction

Assurant la coordination et la direction des travaux, la responsabilité de l'architecte pourrait être engagée s'il n'assure pas cette mission de manière efficace. Il doit donc notamment suivre le déroulé des travaux et garantir le respect du calendrier.

En outre, l'architecte doit vérifier les sols, prescrire toutes les mesures nécessaires si le terrain est défectueux, veiller à l'exacte implantation de l'édifice.

La surveillance du chantier

L’architecte n’est pas tenu d’être présent de manière constante sur un chantier. Dans un arrêt du 8 octobre 2014 la Cour de cassation a ainsi rappelé que la « présence constante sur le chantier et la vérification dans les moindres détails des prestations réalisées par les intervenants » ne s’imposaient par à l’architecte.

En pratique, il doit se rendre sur le chantier au moins une fois par semaine et effectuer des visites inopinées, surtout dans les moments délicats de la construction, par exemple lors de l'implantation des murs.

En tout état de cause, l’architecte n’a pas pour mission de surveiller les travaux ou d’assurer la garde du chantier mais seulement d’en assurer le suivi et la direction. En particulier, aucune obligation ne pèse sur lui en ce qui concerne la sécurité du chantier.

Le devoir de renseigner

Le devoir de renseigner le client est une véritable règle de l'art. C'est pourquoi, si des changements devaient être apportés en cours d'exécution des travaux et qu'une augmentation des dépenses devait en résulter, l'architecte serait tenu d'avertir le client.

L'obligation de renseignement et de conseil est permanente. Elle se manifeste à tous les stades : elle naît avec la conclusion du contrat, se poursuit pendant l'exécution des travaux et se prolonge jusqu'à l'achèvement de l'ouvrage.

En revanche, on ne peut imposer à l'architecte qu'il soit débiteur d'une obligation de conseil après la fin de sa mission.

Enfin, il convient de préciser que cette obligation s'arrête aux faits relevant de la connaissance du maître de l'ouvrage et surtout s'il est un professionnel.

Plusieurs obligations pèsent sur l'architecte

  • Il doit vérifier les mémoires sous sa responsabilité et les remettre à son client pour paiement ;
  • Lors de la réception, il doit « assister » son client et viser les procès-verbaux. Ce visa permet de constater le respect de son rôle de conseil.

Dans le prolongement de son obligation de conseil, la jurisprudence impose à l'architecte d'informer le maître de l'ouvrage de toute particularité de fonctionnement ou d'entretien de l'ouvrage. Il en est notamment ainsi si le revêtement du sol nécessite un entretien.

Il doit également l'inviter à formuler des réserves lorsqu'il constate un désordre, que ce dernier résulte d'un vice de construction ou d'un défaut de conformité.

La rémunération des architectes

La fixation des honoraires

La liberté de négociation des honoraires est consacrée en termes généraux par l'arrêté des prix du 24 juin 1986. Néanmoins, avant tout engagement, l'architecte doit communiquer au client les modalités de sa rémunération.

Les honoraires de l’architecte sont librement négociés. En principe ils dépendent de plusieurs facteurs : le coût de l’opération et sa complexité ainsi que l’étendue et la difficulté de la mission confiée.

On peut concevoir que ceux-ci soient fixés au forfait, sous forme de provisions mensuelles ou journalières. Mais force est de constater que le mode de rémunération le plus employé reste le pourcentage sur le coût global des travaux, généralement entre 8% et 12% du coût global. Ce mode de rémunération s'applique principalement lorsque la mission est bien définie à l’avance.

Seule limite : les honoraires ne doivent pas être fixés dans des conditions incompatibles avec le statut de la profession.

Ainsi, les conseils d'un professionnel expérimenté pourront s'avérer très utiles si l'architecte souhaite concevoir, pour une raison ou une autre, un honoraire « sur mesure ».

Une question revient souvent : quelle est la force contraignante du barème professionnel ? La jurisprudence répond à cette question en précisant qu'à défaut de référence contractuelle, le barème professionnel ne lie pas les parties, c'est un simple élément d'appréciation. En d'autres termes, il n'a qu'une valeur indicative.

Enfin, il est utile de mentionner que les projets non suivis d'exécution par suite d'une décision du maître de l'ouvrage donnent lieu à rémunération.

Le recouvrement des honoraires

Depuis la loi du 17 juin 2008, le délai de prescription en matière civile est de cinq ans. Ainsi l’architecte dispose d’un délai de cinq ans pour agir à l’encontre d’un professionnel pour recouvrer ses honoraires dans le cadre d’un marché privé. En revanche lorsque le maître d’ouvrage est un particulier, l’architecte dispose d’un délai de deux ans pour agir. Enfin, lorsque les honoraires sont dus dans le cadre d’un marché public, le délai se prescrit par quatre ans. Ce délai commence à courir le lendemain du jour où le paiement est dû.

En cas retard de paiement et sauf clauses contraires, l'architecte ne peut demander que des intérêts légaux.

Mais le recouvrement des honoraires de l'architecte soulève de graves difficultés surtout si l'on considère que sous le prétexte de malfaçons, même minimes, les sommes dues en fin d'exécution des travaux sont fréquemment retenues par le maître de l'ouvrage mécontent. Dans ce contexte, l'opération devient immédiatement déficitaire pour l'architecte. C'est pourquoi, certains tribunaux ont vu dans cette pratique un abus susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts.

Afin d'optimiser ses chances de succès dans la récupération de sa créance, l'architecte se trouvant dans ce genre de situation a donc tout intérêt à s'offrir les services d'un avocat.

En tout état de cause, l'architecte est en droit d'exercer une certaine rétention sur les dossiers. Encore convient-il de préciser que les pièces doivent être détenues de bonne foi et sans abus.

Principes généraux de responsabilité des architectes

La jurisprudence est sévère à l'égard des architectes. Peu importe que l'architecte succède à un autre : il endosse toutes les responsabilités.

La plupart du temps, ce professionnel est tenu à une obligation de moyen : le demandeur doit donc prouver sa faute. Ce principe a déjà trouvé à s'appliquer quant au choix du sous-traitant par exemple.

Néanmoins, de nombreuses décisions imposent à l'architecte une obligation de résultat pour certaines missions. C'est ainsi qu'un architecte a déjà été déclaré responsable des risques d'utilisation d'un pont roulant décelables uniquement par un avocat expérimenté.

Par ailleurs, l'architecte est responsable du respect des délais d'exécution des travaux, sauf à établir la faute du maître de l'ouvrage ou de l'entrepreneur ou l'existence d'un cas de force majeure. Par ailleurs, depuis l’ordonnance du 11 février 2012, l’article 1231-1 du Code civil prévoit expressément que la force majeure est un cas d’exonération du débiteur défaillant.

Enfin, il est impératif de rappeler qu'en tant qu'homme de l'art, l'architecte est responsable pendant les dix années qui suivent la réception des travaux des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité décennale s'applique aussi aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipements indissociables ; les autres éléments d'équipements étant seulement garantis pendant deux ans.

Compte tenu des différents régimes de responsabilité qui peuvent s'appliquer à lui et dans le but d'assurer au mieux sa défense, une réunion chez un avocat compétent informera utilement l'architecte du régime de responsabilité qui est applicable à sa mission.

De plus, l'architecte étant soumis à une obligation d'assurance des risques liés à son activité professionnelle, c'est cette dernière que l'avocat cherchera le plus souvent à actionner.

Cette description, non exhaustive, des difficultés qui peuvent être rencontrées justifie les préoccupations économiques et juridiques qui pèsent sur les professionnels de la construction et en particulier les architectes. Le recours aux compétences d'un professionnel du droit apparaît comme la meilleure garantie contre les mauvaises surprises.

Si l'architecte souhaite rester le chef d'orchestre d'un projet de construction, il apparaît indispensable qu'il bâtisse le plus tôt possible des relations privilégiées avec un conseil compétent.

En cas de litige, le recours à un avocat expérimenté en droit immobilier sera votre meilleur atout pour fournir une défense solide et cohérente. Avocats Picovschi, fort de son expérience, saura vous assister dans toutes vos problématiques relatives à la profession d’architecte.

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