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Architectes et avocats : construire une relation privilégiée

| Publié le 14/11/2005 | Article archivé


L'urbanisation croissante des villes occidentales a eu pour corollaire le développement de problématiques juridiques pratiquement inconnues. Les missions, les obligations et les responsabilités à la charge de l'architecte ont évoluées de façon exponentielle. Dans ces conditions, conscient du rôle pilier joué par l'architecte, l'avocat a décidé de se positionner à ses côtés. Il y va de la réussite même de tout projet immobilier.

A titre préliminaire, il est nécessaire de connaître la profession et la mission de l'architecte

La profession d'architecte est aujourd'hui régie par la loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture et par plusieurs décrets d'application dont celui du 20 mars 1980 portant Code des devoirs professionnels.

L'exercice de la profession

Les modes d'exercice sont multiples : si l'architecte exerce essentiellement à titre individuel et sous la forme libérale, il peut notamment exercer en qualité d'associé d'une société d'architecture, ou en qualité de salarié d'un organisme public ou privé.

Dans une logique d'union et de concentration des talents, les architectes peuvent aussi exercer dans le cadre de sociétés civiles interprofessionnelles composées d'architectes et de représentants d'autres professions dont le concours est utile à l'architecte pour l'accomplissement de sa mission.

La profession est organisée en Ordre. A ce titre, il existe un Conseil national et des conseils régionaux notamment chargés de veiller au respect des règles déontologiques dont l'inobservation peut donner lieu à des sanctions disciplinaires.

Pour autant, cette compétence ordinale n'est pas exclusive puisque l'architecte peut aussi voir sa responsabilité engagée et sanctionnée par les tribunaux. Ce qui ne peut que légitimer la présence d'un avocat compétent à ses côtés pour organiser le plus efficacement possible sa défense.

La mission de l'architecte

La mission de l'architecte est clairement est définie par l'art.12 du Code de la construction et de l'habitation: " quiconque désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construction doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire ". En d'autres termes, la loi a établit un monopole lié à la fonction de bâtir au profit de l'architecte.
Ce monopole couvre non seulement la conception de l'ouvrage mais aussi les modèles types de construction. Le projet architectural, indispensable pour l'obtention du permis de construire, définit par des plans et documents écrits l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix de matériaux et des couleurs.

La mission type de l'architecte se déroule en plusieurs phases successives : la conception proprement dite du projet, la direction et la surveillance du chantier, et la réception de l'ouvrage.

On ne saurait trop conseiller les architectes d'utiliser dans leurs rapports avec les clients privés le contrat type dont les termes ont été soigneusement élaborés depuis 1980 par l'Union nationale des syndicats français d'architectes avec l'approbation du Conseil national de l'Ordre. A cet égard, l'architecte peut utilement poser toute question sur ce contrat type ou une de ses clauses à un avocat compétent.

Le cas particulier des marchés publics de maîtrise d'oeuvre

Ces types de marchés sont réglementés par la loi " MOP " du 12 juillet 1985 qui les définissent comme des marchés d'études ayant pour objet d'apporter une réponse architecturale, technique et économique au programme. La mission de maîtrise d'oeuvre est distincte de celle de l'entrepreneur, cette dernière relevant de la réalisation de l'ouvrage.

Le marché public de maîtrise d'oeuvre vise toutes les missions qui peuvent être confiées à un maître d'oeuvre et a pour objet, outre les ouvrages et prestations entrant dans le champ d'application de la loi MOP, les opérations d'urbanisme.

Pour les constructions d'ouvrages publics, les collectivités publiques peuvent faire appel à des concepteurs appartenant à l'administration qui sont alors des maîtres d'oeuvre publics.

Néanmoins, rien de s'oppose à ce que le marché puisse être conclu avec un maître d'oeuvre privé. Dans ce cas, les rapports entre la maîtrise d'ouvrage publique et la maîtrise d'oeuvre privée relève de la loi MOP. Le mode de dévolution du marché varie selon que le maître de l'ouvrage public est, soumis ou non, au code des marchés publics :

  • si le maître d'ouvrage est soumis au code des marchés publics, le code des marchés publics organise une procédure de passation des marchés, avec un appel public à la concurrence, sur la base de seuils financiers tenant compte de la rémunération du maître d'oeuvre pour la totalité du marché ;
  • au contraire, si le maître d'ouvrage n'est pas soumis au code des marchés publics, il y a lieu d'appliquer, selon le cas, diverses réglementations : loi Sapin du 29 janvier 1993, directives communautaires " marchés publics des services " du 18 juin 1992…

On notera toutefois que ces réglementations s'inspirent beaucoup du code des marchés publics (information des concurrents, désignation d'un jury comportant un tiers de maîtres d'oeuvres indépendants…)

En tout état de cause, le professionnalisme et la probité des architectes ne suffisent pas toujours à prévenir les difficultés, loin s'en faut ! Le contentieux en la matière n'est pas rare et ne semble pas devoir se tarir compte tenu de la judiciarisation croissante de la vie économique.

Au stade de la conception du projet

L'avant projet

La phase de conception s'ouvre par des études préliminaires et l'avant projet.

Avec l'avant projet, apparaît la première estimation provisoire établie en fonction du prix moyen des travaux dans la zone considérée. L'architecte serait responsable d'un engagement de prix dépassé de plus du double.

Projet détaillé et fautes de conceptions

Le projet détaillé est établi après l'obtention du permis de construire. Il comporte diverses pièces techniques, en particulier un calendrier d'exécution et une évaluation du montant de chaque lot.

La jurisprudence estime que l'architecte doit maîtriser les connaissances qui conditionnent la légalité du projet de construction. A défaut, sa responsabilité peut se voir engagée.

C'est ainsi que ce professionnel doit notamment connaître les règles civiles de mitoyenneté et d'urbanisme ou encore les règlements de constructions, en particulier d'hygiène et de sécurité ; l'architecte serait responsable d'un défaut de vide sanitaire et d'une absence de drainage.

Eu égard la complexité et la multiplicité des textes en vigueur que l'architecte est supposé connaître, le recours à un avocat compétent ne pourra qu'être conseillé.

Au stade de l'exécution des travaux

A ce stade, le maître de l'ouvrage s'efface : il est empêché de s'immiscer en principe dans la conduite des travaux. C'est l'architecte qui prend le relais.

Modalités de la haute direction

Assurant la coordination et la direction des travaux, la responsabilité de l'architecte pourrait être engagée s'il n'assurait pas cette mission de manière efficace. Il doit donc notamment s'assurer de la bonne cadence d'exécution des travaux donnés.

En outre, l'architecte doit vérifier les sols, prescrire toutes les mesures nécessaire si le terrain est défectueux, veiller à l'exacte implantation de l'édifice.

La surveillance du chantier

La Cour de Cassation n'impose pas à l'architecte une présence constante sur le chantier.

En pratique, la présence de l'architecte sur le chantier semble requise dans deux circonstances :

  • il doit se rendre sur le chantier au moins une fois par semaine ;
  • il se doit également de faire des visites inopinées, surtout dans les moments délicats de la construction comme par exemple au moment de l'implantation des murs.

En tout état de cause, les obligations de direction et de surveillance du chantier n'ont pas pour effet de transférer à l'architecte la garde du chantier pendant l'exécution du marché. En particulier, aucune obligation ne pèse sur ce professionnel en ce qui concerne la sécurité du chantier.

Le devoir de renseigner

le devoir de renseigner le client est une véritable règle de l'art. C'est pourquoi, si des changements devaient être apportés en cours d'exécution des travaux et qu'une augmentation des dépenses devait en résulter, l'architecte serait tenu d'avertir le client.

L'obligation de renseignement et de conseil est permanente. Elle se manifeste à tous les stades : elle naît avec la conclusion du contrat, se poursuit pendant l'exécution des travaux et se prolonge jusqu'à l'achèvement de l'ouvrage.

En revanche, on ne peut imposer à l'architecte qu'il soit débiteur d'une obligation de conseil après la fin de sa mission.

Enfin, il convient de préciser que cette obligation s'arrête aux faits relevant de la connaissance du maître de l'ouvrage et surtout s'il est un professionnel.

Plusieurs obligations pèsent sur l'architecte

  • il doit vérifier les mémoires sous sa responsabilité et les remettre à son client pour paiement ;
  • lors de la réception, il doit " assister " son client et viser les procès-verbaux. Ce visa permet de constater son intervention dans son rôle de conseil.

Dans le prolongement de son obligation de conseil, la jurisprudence impose à l'architecte d'informer le maître de l'ouvrage de toute particularité de fonctionnement ou d'entretien de l'ouvrage. Il en est notamment ainsi si le revêtement du sol nécessite un entretien.

Il doit également l'inviter à formuler des réserves lorsqu'il constate un désordre, que ce dernier résulte d'un vice de construction ou d'un défaut de conformité.

La rémunération des architectes

La fixation des honoraires

La liberté de négociation des honoraires est consacrée en termes généraux par l'arrêté des prix du 24 juin 1986. Néanmoins, avant tout engagement, l'architecte doit communiquer au client les modalités de sa rémunération.

On peut concevoir que ceux-ci soient fixés au forfait, sous formes de provisions mensuelles ou journalières. Mais force est de constater que le mode de rémunération le plus employé reste le pourcentage sur le coût global des travaux.

Seule limite : les honoraires ne doivent pas être fixés dans des conditions incompatibles avec le statut de la profession.

Ainsi, les conseils d'un professionnel pourront s'avérer très utile si l'architecte souhaite concevoir, pour une raison ou une autre, un honoraire " sur mesure ".

Une question revient souvent : quelle est la force contraignante du barème professionnel ? La jurisprudence répond à cette question en précisant qu'à défaut de référence contractuelle, le barème professionnel ne lie pas les parties, c'est un simple élément d'appréciation. En d'autres termes, il n'a qu'une valeur indicative.

Enfin, il est utile de mentionner que les projets non suivis d'exécution par suite d'une décision du maître de l'ouvrage donnent lieu à rémunération.

Le recouvrement des honoraires

Il faut d'emblée souligner que la créance d'honoraire de l'architecte est de nature civile. Par conséquent, elle se prescrit par 30 ans.

En cas retard de paiement et sauf clauses contraires, l'architecte ne peut demander que des intérêts légaux. Il n'existe pas de réévaluation ou actualisation de plein droit.

Mais le recouvrement des honoraires de l'architecte soulève de graves difficultés surtout si l'on considère que sous le prétexte de malfaçons, même minimes, les sommes dues en fin d'exécution des travaux sont fréquemment retenues par le maître de l'ouvrage mécontent. Dans ce contexte, l'opération devient immédiatement déficitaire pour l'architecte. C'est pourquoi, certains tribunaux ont vu dans cette pratique un abus susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts.

Afin d'optimiser ses chances de succès dans la récupération de sa créance, l'architecte se trouvant dans ce genre de situation a donc tout intérêt à s'offrir les services d'un avocat.

En tout état de cause, l'architecte est en droit d'exercer une certaine rétention sur les dossiers. Encore convient-il de préciser que les pièces doivent être détenues de bonne foi et sans abus.

Principes généraux de responsabilité des architectes

La jurisprudence est sévère à l'égard des architectes. Peu importe que l'architecte succède à un autre : il endosse toutes les responsabilités.

La plupart du temps, ce professionnel est tenu à une obligation de moyen : le demandeur doit donc prouver sa faute. Ce principe a déjà trouvé à s'appliquer quant au choix du sous-traitant par exemple.

Néanmoins, de nombreuses décisions imposent à l'architecte une obligation de résultat pour certaines missions. C'est ainsi qu'il a déjà été déclaré responsable des risques d'utilisation d'un pont roulant, décelables uniquement par un avocat expérimenté.

Par ailleurs, l'architecte est responsable du respect des délais d'exécution des travaux, sauf à établir la faute du maître de l'ouvrage, celle de l'entrepreneur ou l'existence d'un cas de force majeure. Le fait d'un tiers n'est exonératoire, conformément à l'art. 1147 du code civil, que s'il est imprévisible et inévitable.

Enfin, il est impératif de rappeler qu'en tant qu'homme de l'art, l'architecte est responsable pendant les dix années qui suivent la réception des travaux, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité décennale s'applique aussi aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipements indissociables ; les autres éléments d'équipements étant seulement garantis pendant deux ans.

Compte tenu des différents régimes de responsabilité qui peuvent s'appliquer à lui et dans le but d'assurer au mieux sa défense, une réunion chez un avocat compétent informera utilement l'architecte du régime de responsabilité qui est applicable à sa mission.

De plus, l'architecte étant soumis à une obligation d'assurance des risques liés à son activité professionnelle, c'est cette dernière que l'avocat cherchera le plus souvent à actionner.

Cette description, non exhaustive, des difficultés qui peuvent être rencontrées, justifie les préoccupations économiques et juridiques qui pèsent sur les professionnels de la construction et en particulier les architectes. Le recours aux compétences d'un professionnel du droit apparaît comme la meilleure garantie contre les mauvaises surprises.

Si l'architecte souhaite rester le chef d'orchestre d'un projet de construction, il apparaît indispensable qu'il bâtisse le plus tôt possible des relations privilégiées avec un conseil compétent.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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