Impossibilité pour le bailleur de cumuler « assurance loyers impayés » et cautionnement

La pratique quasi-systématique des propriétaires visant à exiger un cautionnement du locataire vient d’être mise à mal par l’article 55 de la loi du 25 mars 2009 dite de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi MOLLE).

 Contenu de l’article 55 de la loi MOLLE

L’article 55 de la loi MOLLE interdit au bailleur louant un logement non meublé, d’exiger un cautionnement s’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.

Il devient donc exclu pour le bailleur qui a une garantie (assurance privée ou GRL) de demander en plus au locataire, la caution d’un tiers.

Le bailleur qui confie la gestion de son logement à un administrateur de biens ayant lui-même souscrit une assurance doit il être considéré comment assuré personnellement ?

La FNAIM considère que ce n’est pas le cas, il faut néanmoins que le bailleur reste prudent car cette interprétation n’est pas unanime. Le bailleur ne doit pas prendre de risque, ainsi, en attendant d’éventuelles précisions, il convient pour le propriétaire qui a confié la gestion de son patrimoine à un administrateur de biens de ne plus exiger de caution au locataire.

Impact de cette disposition sur le marché locatif

Cette mesure a un impact aussi bien sur les propriétaires que sur les locataires.

Le bailleur devra donc choisir entre le cautionnement et l’assurance « loyer impayés ».

Le cautionnement, s’il permet d’appeler en garantie une tierce personne, n’est pas sans risque. Le contentieux en la matière est abondant et il n’est pas rare que les cautionnements soient annulés ou que la caution soit elle-même défaillante.

Les locataires, ne disposant pas de caution, pourront désormais trouver plus facilement un logement.

Cette disposition, passée quasiment inaperçue, aura un impact sur le marché locatif. Cependant les effets ne seront sûrement pas ceux espérés puisqu’en privant les bailleurs du traditionnel cautionnement, le législateur ne les incitera pas à louer leurs biens.

Elisabeth Guelle

Juriste en droit immobilier

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