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Prêt et compromis de vente : quel recours contre la mauvaise foi de l'acheteur ?

Par Amélie JOURDAN, Juriste | Publié le 05/06/2014


Vous avez conclu un compromis de vente de votre bien avec un acheteur. Ce dernier doit obtenir son prêt immobilier, condition essentielle, afin de pouvoir acquérir votre bien. Vous devez faire face à une annulation du compromis de vente en raison de la non-obtention du prêt, mais vous avez des doutes quant à la bonne foi de l'acquéreur. Vendeur, réagissez ! Recourez aux services d'un avocat expert en droit immobilier qui fort de son expérience, mettra toute son expertise à la défense de vos intérêts, à la lumière de l'arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2013.

Le compromis de vente : premier engagement des parties

Dans le cadre d'une vente immobilière, l'acquéreur et le vendeur signent toujours, quelques mois avant la signature de l'acte définitif, un compromis de vente dans lequel sont fixées les conditions de la vente. Les parties se sont ainsi engagées à respecter leurs obligations contractuelles respectives.

Lors de la signature du compromis, l'acheteur verse un acompte appelé "indemnité d'immobilisation" ou encore « dépôt de garantie », correspondant à un certain pourcentage du prix de vente (varie entre 5 à 10%). Cette somme sera ensuite déduite du prix d'acquisition.

Si l'acheteur renonce à l'achat après le délai de rétractation de 7 jours, le vendeur conservera l'acompte versé, excepté si l'une des conditions essentielles au contrat n'a pu être réalisée, telle qu'une condition suspensive d'obtention de prêt. Le compromis de vente peut alors être annulé si l'acheteur n'obtient pas son prêt, condition essentielle du contrat. Toutefois si vous avez des doutes quant à la bonne foi de l'acheteur, n'hésitez pas à faire appel à un avocat compétent en droit immobilier, afin d'agir contre l'acheteur qui vous a causé un préjudice.

Généralement, on retrouve une clause pénale dans les compromis de vente, qui a pour but de fixer en amont le montant des sanctions pécuniaires applicables en cas de non- respect des engagements contractuels (en principe égal à 10% du prix de vente du bien). Elle bénéficie tant à l'acheteur si le vendeur refuse finalement de vendre le bien, qu'au vendeur si l'acheteur se désiste.

Cependant cette clause ne peut jouer si l'acheteur se rétracte en raison de la non-obtention de son prêt bancaire, conditionnant l'acquisition du bien. Dans son arrêt du 20 novembre 2013, la Cour de cassation s'est penchée sur cette question et a rappelé que la clause pénale entraînant le versement d'indemnité s'appliquait en cas de mauvaise foi de l'acheteur.

La mauvaise foi de l'acheteur sanctionnée par la Cour de cassation

Les juges ont toujours considéré que « la protection de l'acheteur cesse là où commence sa mauvaise foi ». La mauvaise foi de l'acheteur peut être caractérisée en cas de retard dans l'envoi de son dossier de demande de prêt, d'oubli d'envoi de certains documents primordiaux, d'erreur dans le montant de la demande de prêt, etc.

Dans son arrêt du 20 novembre 2013, la Cour de cassation, l'acheteur avait signé le compromis de vente sous condition suspensive de l'obtention de son prêt à un certain taux. Or l'acquéreur a formulé sa demande auprès de la banque avec un taux inférieur à celui prévu dans l'acte, et a ainsi annulé le compromis, n'obtenant pas les sommes nécessaires.

La  Cour de cassation a ainsi sanctionné l'acquéreur de mauvaise foi qui a formulé une demande de prêt à un taux inférieur au taux prévu dans le compromis de vente. Le compromis de vente engage les deux parties et les juges sanctionnent sévèrement l'acheteur ou le vendeur de mauvaise foi.

Si vous faites face à un acheteur ou vendeur de mauvaise foi, faites appel à un avocat expert en droit immobilier qui mettra tout en oeuvre pour défendre vos intérêts. Avocats PICOVSCHI s'engage à vos côtés et se bat bec et ongles pour réparer les préjudices que vous subissez suite à la rupture du compromis de vente.


Sources : Cass. civ. 3ème, 20 nov. 2013, n°12-29.021

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