Pourquoi créer une SCI

Si au premier abord le montage constituant à monter une SCI pour transmettre son patrimoine semble être extrêmement intéressant, de plus en plus, des voix s’élèvent pour que soit aussi souligné son caractère contraignant.

En effet  acheter en SCI sa propre résidence principale ou secondaire, ou apporter à une SCI une résidence dont il est déjà propriétaire a de nombreux avantages.

Ainsi la gestion du patrimoine du particulier peut être rendue plus aisée, principalement en évitant que s’applique le système de l’indivision, aussi bien après un décès, qu’après un divorce ou une séparation ; mais encore en permettant aux commerçants, industriels, artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux de dissocier leur patrimoine personnel de celui de leur entreprise.

Ensuite le système de la SCI permet de protéger d’avantage une personne que ne le permet le système de dévolution successorale classique. C’est ainsi le cas lorsqu’une SCI est constituée entre deux époux. Ainsi une clause des statuts de la SCI peut permettre la continuation de la SCI avec le seul époux survivant. Ceci notamment au cas d’enfants de lits différents, ce système empêchant que les héritiers du concubin décédé ne puissent demander au concubin survivant de quitter le bien.

De ce fait, constituer une SCI permet de transmettre plus facilement son patrimoine mais également de mieux le répartir, le partage des parts sociales étant bien plus aisé que le partage de biens immobiliers, que ceux-ci soient indivisibles ou totalement éparses.

Enfin et surtout, constituer une SCI aux fins de transmettre son capital est une véritable opération d’optimisation fiscale, pour laquelle l’aide d’un avocat est fortement conseillée.

En effet la transmission d’un immeuble au travers d’une SCI permet que la valeur des parts sociales transmises prenne en compte la déduction du passif de la société. Et avantage supplémentaire, la pratique administrative permet qu’à la valeur des parts sociales transmises soit effectuée une décote. Cette tolérance découle du constat que ces parts sociales ne s’échangent pas sur un marché et ne sont pas aisées à céder à d’autres personnes que les associés.

 Néanmoins, il convient de nuancer ce constat. Le choix d’un tel montage ne doit pas être effectué à la légère. En effet, comme tout bon système il comporte quelques inconvénients.

D’une part, une société étant constituée, un certain nombre d’obligations liées à ce statut devront être respectées, lesquelles entraînent un coût. Ainsi, outre les formalités de constitution, telle la rédaction des statuts ou la publicité, qui peuvent être réalisées par un avocat, la constitution d’une société entraîne des problématiques de gestion, telle que la tenue d’une comptabilité, la réunion d’assemblées générales…

D’autre part, il convient toujours de rappeler à ceux qui s’intéresseraient à un tel montage, que l’immeuble n’appartient en aucun cas aux associés, mais u fait de la constitution d’une SCI la propriété à cette dernière. En tant qu’associé d’une SCI, il n’est possible de se prévaloir que de la propriété des parts sociales.

Par conséquence, la liberté de décision quant à l’immeuble, le pouvoir de disposer de celui-ci est moins grand, car les associés doivent s'entendre pour prendre les décisions.

Il faudra donc prendre garde à ce qu’un différend de point de vue ne puise bloquer le fonctionnement de la société et ne nuise aux intérêts initiaux.

Enfin, malgré les avantages fiscaux précités, la cession à titre onéreux d’une part de SCI est imposable puisqu’est réalisée une plus-value.

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