Les excès de la défiscalisation immobilière : le point de vue de l’avocat

Les lois de défiscalisation ne présentent pas que des avantages. L’immobilier défiscalisé fait de plus en plus de victimes.  De nombreux particuliers sont victimes des vices engendrés par les lois de Robien et Demessine. Face à la crise du logement, le dispositif de Robien a été mis en place le 3 avril 2003 afin de favoriser la construction de logements neufs destinés à la location. Le propriétaire bénéficiait d’une déduction allant jusqu'à 65% répartie sur quinze ans. La loi Demessine permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu'à 25 000 € sur six à sept ans, à condition d’investir dans une résidence de tourisme, implantée dans une zone définie et de la mettre en location pendant neuf ans minimum. Ces lois qui ont pour but de favoriser l’investissement locatif entrainent de nombreuses dérives.

Plusieurs sociétés, dont une, leader de la défiscalisation, ont vendus des logements à des particuliers. Elles les contactaient en leur faisant miroiter les avantages de la défiscalisation… L’investisseur achetait un logement, sa gestion locative et les assurances pour loyers impayés ou vacance. Ces sociétés concevaient et vendaient des programmes tout en sachant que le marché de l’immobilier était saturé dans la ville en question. La demande de logement était faible, le propriétaire ne réussissait pas à louer son bien dans le délai de douze mois et ne bénéficiait donc pas de la défiscalisation. Certaines entreprises antidataient les baux afin d’être dans le délai et faisaient jouer l’assurance loyers impayés.

Le concept de ces entreprises étant « on s’occupe de tout » et la construction étant souvent loin du domicile du propriétaire, nombreux propriétaires n’ont pas visité le chantier et n’ont jamais vu leurs biens. Ces biens faisaient parfois l’objet de malfaçons dissuadant alors les locataires potentiels de louer.

Le directeur des études et de l'observatoire immobilier du Crédit foncier, a fait une étude pointant les excès dans une soixantaine de villes moyennes du dispositif d'immobilier défiscalisé Robien-Scellier. Il incitait à ne pas investir dans ces villes car l’offre était trop importante.

Les banques et les notaires sont pointés du doigt. Les banques débloquaient des prêts à des particuliers pour investir dans des villes figurant sur la liste des marchés saturés ou proches de la saturation. Quant aux notaires, la cour de cassation, dans un arrêt du 30 avril 2009, a estimé que repose sur le notaire un devoir de conseil en matière d'opérations de défiscalisation immobilière pouvant donner lieu à des dommages et intérêts en cas de faute ou manquement de sa part.  

Par ailleurs, ne pouvant mettre le bien en location, certains propriétaires ont souhaité vendre, mais le bien ayant été surévalué, ils ne pouvaient le vendre qu’à un prix vraiment inférieur au prix d’acquisition.

Il faut donc faire attention lors de l’achat ou de la construction d’un bien immobilier. Plusieurs paramètres sont à prendre en considération notamment la localisation du bien et l’état du marché. Il est recommandé de se rendre sur le chantier pour prendre connaissance d’éventuelles malfaçons.

Recourir à un avocat spécialiste de la fiscalité immobilière permet d’acheter en toute confiance et d’éviter les pièges et arnaques de certaines sociétés de défiscalisation. 

Elodie COIPEL

Juriste

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