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Investissements immobiliers, attention aux grains de sable qui font capoter l’opération

Par Gérard Picovschi | Publié le 21/07/2015


La France est « le » pays de l’immobilier et il est attirant d’investir afin de se constituer un patrimoine immobilier.

Cela d’autant plus que de nombreux mécanismes de défiscalisations ou montages juridiques divers sont incitatifs.

Or, les pièges sont nombreux et l’avocat se doit d’alerter, car grand est le traumatisme pour les clients lorsque cela se passe mal.

Déjà, puisqu’il est question d’acquisition immobilière, rappelons que l’on doit s’interroger sur  la pertinence de l’acquisition du bien immobilier concerné.

Or, force est de constater qu’une opération de défiscalisation est généralement présentée par certains, heureusement pas tous, commercialisateurs peu scrupuleux, de manière totalement fallacieuse.

Leurs cibles de prédilection sont les investisseurs à l’esprit scientifique tels les ingénieurs ou les professions médicales.

Ils montrent toutes sortes de beaux tableaux matérialisant l’avantage fiscal.

Certes, bien ou même très bien gagner sa vie aujourd’hui en France suppose que l’on subisse avec les plus grandes difficultés une pression fiscale sans cesse accrue jusqu’à être vécue comme insupportable.

Obnubilé par les beaux tableaux financiers et l’avantage fiscal, l’investisseur ne voit plus l’essentiel : la qualité du bien immobilier vendu et la réalité de l’intérêt de l’acquisition sur le plan strictement immobilier.

Il convient pourtant de s’interroger sur l’essentiel : « je vais acheter un bien immobilier en supportant les frais de notaire.  Puis-je le revendre immédiatement en rentrant dans mes fonds ? »

Force est de constater que les divers montages de défiscalisation sont l’occasion pour certains promoteurs immobiliers, insistons : heureusement pas tous, de vendre au-dessus du prix du marché des biens immobiliers en « packageant » la vente avec le montage fiscal.

Or, comme le savent tous les professionnels de l’immobilier, il ne s’agit pas d’une plaisanterie,  la pertinence d’un investissement immobilier suppose le respect de trois règles : « le foncier, le foncier, le foncier » !

On peut citer le dossier de ce dentiste ayant acheté de nombreux biens immobiliers pour plus de huit millions d’euros, tous acquis 30 % au-dessus de leur valeur ce qui ne pouvait que le mettre en situation de faillite personnelle… Car comment rembourser la banque en cas de vente forcée… ?

Vente forcée qui intervient lorsque l’opération ne se passe pas bien ? Souvent parce qu’il est difficile de louer le bien ou lorsque le locataire ne paie plus le loyer

En effet, la plupart de ces montages supposent la mise en location du bien.

Location du bien trop souvent présentée comme ne posant aucun problème !

Une autre problématique génère des conflits : le bien est souvent vendu avant sa construction ; construction qui peut mal se passer ou se terminer laissant là encore l’investisseur seul face au financier.

On peut citer l’exemple d’un dossier traité dont une malfaçon a généré un sinistre rendant le bien impropre à la location et rendant ainsi impossible le remboursement du crédit générant la saisie du bien par le financier.

Les exemples sont divers et il convient d’inciter à la plus grande prudence.

À défaut, le recours à l’avocat s’impose déjà afin de « remettre », le plus rapidement possible, l’opération sur des rails en supprimant le problème.

Et si cela ne fonctionne pas, afin de tenter de limiter les conséquences financières, en obtenant une juste indemnisation pour tous les préjudices subis.

Rassurons-nous, de nombreux fondements juridiques peuvent le rendre possible.

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