Vente d’un bien immobilier par un particulier : exonération et diminution de la plus-value imposable

1)      exonérations :

Tout d’abord sont exonérés d’imposition, les particuliers qui réalisent :

Ø      une plus-value lors de la vente de leur résidence principale du particulier ainsi que de ses dépendances.

Ø      une plus-value inférieure à 20.000 € (en tenant compte de la pleine propriété du bien)

Ø      une plus value sur un bien détenu depuis plus de 15 ans.

Il existe ensuite des exonérations particulières pour les retraités et pour les bénéficiaires de la carte invalidité en fonction de leurs revenus.

2)      calcul :

A)    La plus value brute

Elle est déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien.

è    le prix de vente (celui mentionné dans l’acte) diminué des frais de vente et du montant de TVA acquittée, mais augmenté des charges et indemnités prévues dans l’acte (comme le paiement des taxes locales)

è    le prix d’achat est majoré des charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat, des frais de voirie, des frais d’acquisition  et des dépenses de construction.

S’agissant des frais d’acquisition, les particuliers peuvent opter pour une évaluation forfaitaire, fixée à 7,5% du montant du prix d’achat.

S’agissant des dépenses de construction, elles ne peuvent être pris en compte au réel que si elles sont justifiées et réalisées par des professionnels. Néanmoins par faveur pour les particuliers, l’administration admet que soit substituée à cette évaluation au réel une évaluation forfaitaire quand le bien a été détenu plus de 5ans et même si le contribuable ne peut apporter la preuve de la réalisation de travaux. Le montant des travaux est alors évalué à 15% du prix d’achat.

B)     la plus-value nette imposable :

On déduit de la plus-value brute un abattement fixe de 1000 €  et un abattement pour durée de détention, de 10% par année de détention au-delà de la cinquième.

La plus-value nette ainsi déterminée est soumise à un prélèvement fiscal libératoire de 16% auquel viennent s’ajouter 11% de contributions sociales, effectué par le notaire. Les moins-values ne sont pas prises en compte.

Ce calcul permet l’exonération d’autres plus-values quand le calcul abouti à une somme ≤0.

[(PV – frais) – (PA + frais acquisition + dépenses construction)] = +VB

Et que :

 +VB  – 1000 – 10% par année de détention au-delà de la 5^ème ≤ 0

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