La fin du bail commercial et l’indemnité d’éviction : un contentieux !

Le bail commercial crée des obligations à la charge du bailleur comme du preneur. Le bailleur est obligé de délivrer à son cocontractant la chose louée, de l’entretenir afin qu’elle soit en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail (article 1719 C.civ).   Le preneur, quant à lui, a l’obligation de payer le loyer et les charges y afférentes, de conserver la chose louée c’est-à-dire d’en jouir conformément à sa destination et d’entreprendre à ses frais les réparations locatives à l’exception des « grosses réparations » (article 606 C.civ.).   Afin de prévenir la défaillance d’une des parties, il est d’usage d’insérer dans le bail une clause résolutoire ou de résiliation de plein droit.

C’est notamment le bailleur qui aura le loisir de se prévaloir de la résiliation du bail commercial lorsque par exemple, le preneur ne paie pas le loyer.

A ceci près que l’article L.145-41 du Code de commerce stipule que la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement d’huissier de justice demeuré infructueux et devant préciser ce délai à peine de nullité.

 

Mais le bailleur dispose encore d’une autre possibilité juridique : il peut refuser le renouvellement du bail. En effet, l’article L.145-12 du Code de commerce stipule que « la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue ». 

 

Il doit cependant lui payer une indemnité d’éviction ayant pour objet de compenser le préjudice subi par le preneur.

 

Mais le bailleur pourra tenter de s’exonérer du paiement de cette indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire.

 

C’est ainsi que nombre de bailleurs et de locataires se retrouvent devant les tribunaux, les uns estimant être en droit de mettre fin au bail commercial et d’en sortir indemnes, les autres s’estimant lésés et créanciers d’une indemnité d’éviction.

 

Les dispositions de l’article L.145-17 du Code de commerce imposent cependant au bailleur d’avoir au préalable mis en demeure le preneur de régulariser l’infraction commise, étant précisé que le refus de renouvellement et la mise en demeure peuvent être délivrés concomitamment.

 

Les cas les plus fréquemment portés devant les Tribunaux sont le défaut de paiement des loyers et des charges, l’exécution de travaux non autorisés ou des dégradations dans les locaux, la despécialisation illicite, le défaut d’assurance …

 

Et ce n’est que si le preneur n’a pas remédié à son infraction dans le délai d’un mois imparti par la mise en demeure que le bailleur pourra se prévaloir d’un motif grave et légitime pour échapper à l’indemnité d’éviction.

 

Mais il se peut encore qu’un bailleur notifie à son preneur une offre de renouvellement de bail assortie cette fois d’un nouveau montant du loyer. Le locataire peut l’accepter de manière expresse ou tacite (s’il s’acquitte spontanément de l’augmentation).

 

Le locataire pourra répondre par courrier recommandé avec accusé de réception qu’il accepte le principe de renouvellement mais refuse le montant du nouveau loyer ou qu’il souhaite le négocier.

 

Si les tentatives de rapprochement amiables ont échoué, l’un ou l’autre pourra saisir la commission de conciliation des baux commerciaux. A défaut de conciliation, la partie intéressée pourra saisir le Président du Tribunal de grande instance afin de lui demander de fixer judiciairement le prix du loyer commercial.

 

Bien entendu, le concours d’un avocat est souvent judicieux, celui-ci étant le mieux placé pour évaluer les perspectives de transaction amiable notamment sur le montant de l’indemnité d’éviction ou à l’occasion de la révision du loyer commercial. Son intervention l’est plus encore lorsqu’à défaut de transaction possible, les parties doivent soumettre leur différend devant la juridiction compétente.

 

Ronit ANTEBI

Avocat

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