Construction de maison individuelle : informations pratiques

CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE : LES INFORMATIONS PRATIQUES DE L'AVOCAT EN CONSTRUCTION

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le descriptive

Obligations du maitre d'ouvrage
Désignation des ouvrages et fournitures
Etat des réserves
Constat de levée des réserves
Désignation des ouvrages et fournitures
Mise en demeure pour demande la reprise du chantier
Procès verbal de récéption des travaux

ANNEXES A TELECHARGER

Certificat d'urbanisme:
Certificat d'urbanisme: 0,8 MO (images dans .DOC)
Certificat d'urbanisme: 0,8 MO (images dans .ZIP)

Demande de permis de construire une maison individuelle:
Demande de permis de construire une maison individuelle: 1,3 MO (images dans .DOC)
Demande de permis de construire une maison individuelle: 1,3 MO (images dans .ZIP)

C'est décidé ! Vous allez construire votre maison ! Une question se pose alors : comment et avec qui ? Des dizaines d'options se présentent à vous. Suivez ce fil conducteur, fil d'Ariane, qui devrait vous menez à bon port.

Vous êtes déjà lancé dans l'aventure, car c'en est une, et celle-ci peut mal tourner ! Reportez-vous à l'étape
qui vous pose problème (problème avec le notaire, la banque, le constructeur…) et examinez ce que la Loi et le Droit peut faire pour vous. Dans tous les cas, n'agissez plus seul, renoncez à vous " auto-médicamenter ", … consultez d'urgence un avocat spécialisé. Nous sommes à votre disposition pour établir un diagnostic (gratuit) et vous proposer le ou les remèdes.

I. L'achat du terrain

Le choix du foncier est fondamental, pour la valorisation du patrimoine immobilier que vous allez créer, pour l'agrément de vie, pour la facilité ou au contraire les risques liés à la construction (terrain inondable, ou fortement pentu …).

Une fois l'endroit repéré, consultez le service d'urbanisme de la mairie dont vous dépendez, et étudiez le plan d'occupation des sols. Bien que ce document soit très technique, il vous donnera néanmoins une bonne image de ce que vous pouvez entreprendre et de la liberté qui vous est offerte en terme de surface (surface hors d'Oeuvre brute, nette, hauteur sous faîtage) , laquelle vous sera fixée par le coefficient d'occupation des sols (COS). Procurez-vous avant de progresser dans votre étude un certificat d'urbanisme délivré par la Mairie. Positif, il vous précise de façon officielle quel type de construction vous pouvez entreprendre, les taxes auxquelles vous vous exposerez.

Prenez également en compte le fait que le terrain soit viabilisé ou pas, car les frais de raccordement (électricité, eaux pluviales et usées…) sont souvent élevés.

Décidément, ce terrain vous plait, son prix se situe dans la moyenne du marché local (que vous aurez pris soin d'évaluer préalablement). Il faut y aller … Les bonnes affaires s'envolent vite et vous savez déjà qu'en principe votre banque vous suit, votre notaire est pressenti et vous-même êtes bien formé et informé de ce qui vous attend.

Vous arrêterez officiellement votre décision par la signature de la promesse de vente qui prévoira des conditions suspensives.

Les conditions suspensives à mentionner utilement seront au minimum les suivantes :

· Obtention du permis de construire
· Obtention d'un crédit ou d'un prêt auprès d'un établissement financier
· Etude de sol ne démontrant aucune impossibilité de construire.

Si ces clauses ne sont pas prévues, les risques de ne pas obtenir de permis de construire rendent toute l'opération caduque et extrêmement dangereuse pour votre situation financière.

Rassurez-vous, tout de même, il existe une batterie de moyens légaux de " débloquer " des permis de construire, que seul un avocat peut mettre en œuvre. L'affaire est à la fois spécialisée, technique et subtile juridiquement.

Le refus de la banque d'octroyer le crédit peut lui aussi être problématique tout autant qu'imprévisible (désordres mondiaux, récession …).Multipliez le nombre de contacts auprès des établissements financiers afin de ne pas vous trouver au dernier moment tributaire d'un refus dû à un changement de stratégie,
d'interlocuteur… .

Autre précaution à prendre, les formalités médicales qui vous seront demandées pour la mise en place de l'assurance décès, invalidité exigé par la Banque. Examinez rapidement si vous répondez favorablement au questionnaire médical, sinon faîtes vite baisser votre taux de cholestérol… !

II. Le financement par crédit bancaire

La banque s'est engagée par écrit à financer votre acquisition foncière et/ou votre construction en complément de votre apport personnel.

Après avoir fait jouer la concurrence, éventuellement panacher taux fixe et taux variable, fixer la durée (12 ans est une " bonne durée ") et, si vous avez un bien immobilier à vendre, demandez à votre banque un système moins prohibitif que le classique prêt relais pour financer la construction. Vous vous adresserez à une banque spécialisée " moderne " ou à votre banque habituelle, mais en lui demandant ce que vous souhaitez : en un mot en négociant dans votre intérêt.

Il en va de même pour les garanties qu'elle vous demandera : hypothèque 1er ou 2ème rang, organismes de caution, nantissement de contrats d'assurance vie, tout peut être envisagé et rien imposé unilatéralement.

Un conseil d'avocat à ce niveau peut d'ailleurs se révéler très économique. Une fois l'accord sur la chose et le prix trouvé avec la banque, celle-ci va émettre une offre de prêt qui présente une durée de validité telle, qu'il faudra faire très attention qu'elle coïncide avec la date ainsi qu'avec la signature devant Notaire, d'autant plus que la loi Scrivener qui protège l'emprunteur lui complique en même temps les choses à ce niveau…

La première étape, blocage du foncier via la signature de la promesse de vente, est franchie ! L'architecte réalisera et déposera le permis de construire auprès de la mairie et de la DDE et aura décrypté préalablement le POS, document très technique sans le respect duquel le permis de construire ne pourra être obtenu.

Mais nous vous conseillons de ne pas limiter à cette phase l'intervention de l'architecte. Optez pour une mission complète (environ 10% du coût des travaux) qui à la fois protégera le déroulement de vos travaux, vous assurera le respects des normes DTU, des règles de l'art… mais vous octroiera aussi la couverture d'assurance de l'architecte de façon très globale. 

Un grand nombre d'entre eux sont fédérés au sein de syndicats professionnels protégeant une certaine éthique du métier (UNCMI, syndicat de constructeurs relevant de la Fédération Française du Bâtiment).

Un contrat type dit contrat de construction de maison individuelle extrêmement précis et complet dicte la démarche conjointe du constructeur et du maître de l'ouvrage.

Dès lors qu'existe un contrat précis et reconnu, les risques se réduisent alors que les moyens de défense devant les tribunaux augmentent.

D'autres contrats de construction peuvent également être utilisés. Si vous décidez de faire appel à différents corps de métier (maçon, plomberie,…) signez avec chacun d'entre eux des contrats.

Ce n'est pas la solution que nous recommandons pour autant.

L'aide d'un technicien (ingénieur BTP) ou d'un expert délégué par un bureau d'étude peut s'avérer également très profitable. Le bon choix de matériaux, la vérification, depuis les fondations (semelles filantes, vides sanitaires ou sous-sol total) jusqu'au système électrique en passant par l'épaisseur des murs, en briques, en parpaing, … , vous rassure encore sur le respect des normes DTU et des règles de l'art. Le choix du meilleur rapport qualité prix des matériaux, là aussi, ne pourra être fait que par un vrai professionnel indépendant.

Le permis de construire est déposé et obtenu : bravo !

Il vous faut maintenant, avant d'entamer les travaux, attendre que se passe le délai de recours des tiers. Certains, très prudents intègrent même des conditions suspensives de la promesse de vente du " foncier ". Votre construction peut ne pas plaire, encore faut-il que, pour que le non respect, les tiers s'opposant à la construction, ceux-ci trouvent la faute, qui se trouve souvent dans les délais de validité des documents officiels et de leur possibilité de prorogation, durant lequel le POS a pu être modifié.

Il peut aussi arriver que le POS ne soit pas " légal " et que des procédures devant les tribunaux administratifs le remettent en cause.

Comme le fait de construire sa maison comporte énormément de pièges de toute nature, un bon " verrouillage " juridique s'impose obligatoirement avant d'entreprendre. Comme malgré cela, les enjeux patrimoniaux sont très souvent fondamentaux pour la famille, il faut s'assurer voire se " sur-assurer " contre le maximum de risques.

Avant de s'engager avec qui que ce soit (architecte, constructeur, artisans …), obtenez communication de leurs assurances personnelles obligatoires (dommage ouvrage, garantie financière, responsabilité civile professionnelle).

Pour vous-même, l'assurance dommage ouvrage décennale est une obligation, bien qu'il soit de plus en plus difficile de trouver l'assureur qui veuille bien la mettre en place. Son coût n'est pas négligeable (plusieurs dizaines de milliers de francs) mais elle est indispensable.

Autre assurance facultative à souscrire est celle appelée la " tous risques chantiers " qui vous couvre de nombreux accident durant la construction (ce qui n'est pas le cas du dommage-ouvrage qui lui est postérieure). De la même manière, si vous avez opté, ce que nous vous conseillons, pour la mission complète de l'architecte, son assurance professionnelle vous couvrira. 

Enfin avant de finaliser votre projet de construction, sachez que le fait de construire (par exemple, prévoir de nombreux points d'eau dans la maison) entraîne des taxes importantes : dont la plus coûteuse, la taxe locale d'équipement, mais aussi la participation pour raccordement à l'égout, la taxe des espaces naturels sensibles …

Obtenez une estimation de ces taxes préalablement pour éviter toutes mauvaises surprises.

Il faut tout faire pour les éviter !

En effet en cas de contentieux, la procédure est immanquablement la suivante en construction : Compte tenu de la complexité de la matière, il faut par une assignation en référé obtenir la désignation par ordonnance du Tribunal de Grande Instance où l'avocat est obligatoire, un expert judiciaire spécialisé en construction bâtiments et travaux privés ou publics qui après des opérations d'expertise (rendez-vous sur le chantier, étude de documents contractuels ou techniques , exemple : plans d'architecte, notice descriptive des travaux, etc…) recueillera les observations des parties formulées par des dires rédigés par les avocats et enfin déposera son rapport définitif après un éventuel pré rapport.

Le rapport déposé par la partie la plus diligente devra alors, par son avocat, faire saisir sur le fond le Tribunal de Grande Instance, ce qui amènera une décision de justice qui pourra être exécutoire nonobstant appel toujours possible, de même qu'un éventuel pourvoi devant la Cour de Cassation.

Cela peut durer des années pendant lesquelles les candidats à l'accession à la maison individuelle n'en jouissent pas tout en supportant les conséquences financières.

La solution pour éviter d'en venir là, consiste dès la survenance d'un problème, avec l'aide de son avocat, de constituer un solide dossier motivé juridiquement afin de générer une négociation toujours préalable…

VI Les procédures

V. les taxes

IV. Les assurances

3. l'aide d'un technicien

2. Le choix du constructeur

La deuxième étape et non la moins complexe se profile.

Complexe dans son contenu et l'obligation de surcroît de traiter simultanément :

1. Le choix de l'architecte et la signature du contrat d'architecte défini par l'Ordre des architectes précisant toutes les modalités de son intervention. Obligatoire pour toute construction de plus de 170 m2, elle est fortement recommandée dans tous les cas.

III. La construction

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