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Environnement, fiscalité, crédit d'impôt : éco-prêt à taux zéro

Par Jean MARTIN, Consultant, Ancien Inspecteur des Impôts | Publié le 25/01/2010


L'article 244 quater U. du Code général des Impôts a instauré un crédit d'impôt au titre des avances remboursables ne portant pas intérêt (dit "éco-prêts à taux zéro"), versées par les établissements bancaires et organismes de crédit assimilés ayant conclu une convention avec l'Etat, en vue de financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements à usage d'habitation principale.

Ce dispositif se rapporte aux avances remboursables pour lesquelles une offre de prêt a été émise par l'établissement de crédit depuis le 1/4/2009. Dans l'immédiat, poussé par le fort vent qui souffle en faveur des économies d'énergie, le Législateur a prévu que l'avantage fiscal concerné pourrait s'appliquer au moins jusqu'au 31/12/2013.

Et l'article 8 de la loi n° 2009-122 du 4 février 2009 a défini par ailleurs les conditions dans lesquelles les contribuables ont la possibilité de cumuler l'éco-prêt à taux zéro et le crédit d'impôt visé à l'article 200 quater du C.G.I.

I. CHAMP D'APPLICATION

Le crédit d'impôt éco-prêt à taux zéro est un mécanisme institué au profit des établissements de crédit passibles de l'impôt sur les sociétés, de l'impôt sur le revenu ou d'un impôt équivalent, ayant leur siège dans un Etat membre de la Communauté européenne ou dans un autre Etat, partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale …

D'entrée de jeu, par rapport aux éventuelles tentations "paradisiaques", le ton est donné dans la rédaction même du 1er paragraphe de l'article 244 quater U. du C.G.I.

Pour bénéficier du crédit d'impôt éco-prêt à taux zéro, les Banques et Organismes financiers assimilés doivent avoir conclu une convention avec l'Etat, conforme à celle approuvée par arrêté conjoint des Ministres chargés de l'Economie, du Logement et de l'Environnement.

Cette convention autorise les établissements de crédit à distribuer des avances remboursables sans intérêt, pour financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements utilisés ou destinés à être utilisés comme habitation principale.

Le crédit d'impôt éco-prêt à taux zéro est attribué à raison de ces avances remboursables.

Celles-ci sont susceptibles d'être octroyées aux personnes physiques et aux sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés, dont au moins un des associés est une personne physique.

Et elles ont pour but de financer des travaux effectués dans les conditions suivantes :

  • soit pour le compte de l'emprunteur dans un logement dont il est propriétaire.
  • soit pour le compte du syndicat de copropriété dont est membre l'emprunteur sur les parties et équipements communs, ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété dont fait partie un logement pour lequel l'emprunteur est propriétaire.
  • soit concomitamment pour le compte de l'emprunteur dans un logement dont il est propriétaire, et pour le compte du syndicat de copropriété dont est membre l'emprunteur sur les parties et équipements communs, ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété dont fait partie le logement.

L'avance remboursable peut être accordée pour financer des travaux dans les logements achevés avant le 1/1/1990, situés en France et utilisés, ou destinés à être utilisés comme résidence principale.

Cette condition est exigée soit de l'emprunteur, soit des personnes destinées à occuper ce logement lorsque celui-ci est donné en location, soit de l'associé personne physique (lorsque l'emprunteur est une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés, et que le logement est mis à la disposition de cet associé).

Il n'est peut-être pas inutile de rappeler que conformément à l'article R. 318-7 du Code de la construction et de l'habitation, est considéré comme résidence principale un logement occupé au moins huit mois par an - sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure - par l'emprunteur ou, lorsque le logement est donné en location ou mis à disposition gratuitement, par les personnes destinées à occuper le logement.

La définition de l'habitation principale n'est donc pas la même que celle applicable en matière de plus-values immobilières, au sens des dispositions stipulées à l'article 150 U. II. du C.G.I.

L'utilisation du logement en tant que résidence principale doit être effective au plus tard dans un délai de six mois, à compter de la "date de clôture de l'avance" (soit celle à laquelle l'emprunteur transmet tous les éléments justifiant des travaux réalisés, dans la limite de deux ans, depuis la date de l'émission de l'offre de prêt).

Cette condition relative à l'utilisation du logement en tant que résidence principale doit être satisfaite aussi longtemps que l'avance n'est pas intégralement remboursée. Ainsi, un logement pour lequel une avance a été émise, ne peut être ni transformé en locaux professionnels, ni affecté à la location saisonnière, ni utilisé comme résidence secondaire pendant la période qui court, de l'émission de l'avance à la fin de son remboursement, sous peine de la restitution intégrale du capital de l'avance restant dû.

Si l'un de ces événements survient, l'emprunteur est tenu de signaler ce fait sans délai à l'établissement de crédit.

A noter que la transformation en locaux professionnels ou l'affectation à la location saisonnière est avérée dès lors qu'elle concerne plus de 50 % de la surface habitable du logement.

En cas de destruction du logement avant que l'avance ne soit intégralement remboursée, le maintien de celle-ci est subordonné à sa reconstruction dans un délai de quatre ans, à compter de la date du sinistre.

En quelque sorte, les éventuelles victimes de tempête, d'incendie ou d'inondation sont prévenues …

Par ailleurs, toute mutation entre vifs des logements ayant bénéficié de l'avance entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation.

Celle-ci doit être déclarée à l'établissement de crédit dès la signature de l'acte authentique qui la constate.

Ces divers principes étant posés, il convient de s'intéresser à présent à la nature exacte des aménagements destinés aux économies d'énergie, ouvrant droit aux avances remboursables :

  • Travaux correspondant à une combinaison ou "bouquet de travaux" (comme c'est joliment dit !), d'au moins deux actions efficaces d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
    • travaux d'isolation thermique des toitures.
    • travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur.
    • travaux d'isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur.
    • travaux d'installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants,ou de production d'eau chaude sanitaire.
    • travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable.
    • travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.
  • Travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement en limitant la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement, l'éclairage et les auxiliaires en dessous d'un certain seuil.
  • Travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif, par des dispositifs ne consommant pas d'énergie.

Après cette énumération, on constate bien que le "fil conducteur" du dispositif passe inexorablement par les préoccupations inhérentes à l'avenir de notre bonne vieille Terre …

Comme de bien entendu, pour que les travaux soient éligibles aux avances remboursables, les équipements, produits et ouvrages mis en place doivent respecter des exigences de performance énergétique.

Et les travaux financés par l'avance remboursable doivent d'une part, être réalisés par des professionnels, d'autre part, débuter postérieurement à la date de l'émission de l'offre d'avance remboursable.

II. PRECISIONS DIVERSES RELATIVES AU MECANISME MIS EN PLACE

1. Articulation de l'éco-prêt à taux zéro avec d'autres dispositifs

L'éco-prêt à taux zéro est susceptible d'être cumulé avec le dispositif du prêt à 0 % pour l'acquisition ou la construction d'une résidence principale, en première accession à la propriété (article 244 quater J. du C.G.I.).

Il est également cumulable avec les prêts conventionnés, les prêts d'épargne logement, ou encore, les aides de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).

Par contre, les travaux financés par une avance remboursable n'ouvrent pas droit au crédit d'impôt pour les dépenses d'équipement visées à l'article 200 quater du C.G.I., dès lors que celles-ci sont partiellement couvertes par le financement d'un éco-prêt à taux zéro.

Exemple (selon bulletin officiel des Impôts n°78 du 6/8/2009) :

M. et Mme LEGRAND sont propriétaires d'un logement achevé en 1980 qu'ils occupent à titre de résidence principale. Ils réalisent un bouquet de deux actions, dont chacune revient à 15 000 €.

Ces travaux sont par ailleurs éligibles au crédit d'impôt de l'article 200 quater du C.G.I.

Le montant de l'éco-prêt à taux zéro pour ces deux opérations est de 20 000 € (le plafond étant atteint). La première opération est donc financée à hauteur de 15 000 € et la seconde de 5 000 € par l'éco-prêt.

Les deux actions n'ouvrent donc pas droit au crédit d'impôt dès lors que la première a été financée totalement, et que la seconde a été financée partiellement (5 000 €) par l'éco-prêt à taux zéro.

Cependant, cette disposition de non-cumul ne s'applique pas aux avances remboursables dont l'offre sera émise avant le 1/1/2011, si le montant des revenus du foyer fiscal de l'emprunteur, quelle que soit la composition de ce foyer, n'excède pas 45 000 € l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre d'avance.

La possibilité de cumuler le bénéfice d'une avance remboursable avec l'avantage fiscal prévu à l'article 200 quater du C.G.I. s'applique également lorsque le propriétaire du logement est une société civile, non soumise à l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, le revenu fiscal de référence à prendre en considération correspond à celui du foyer fiscal de l'associé de la société civile qui demande le bénéfice du crédit d'impôt concerné.

Mais dans tous les cas, pour bénéficier du cumul entre l'éco-prêt à taux zéro et le crédit d'impôt pour les dépenses d'équipement, les travaux réalisés doivent répondre aux conditions d'éligibilité de chacun des deux dispositifs, notamment au regard des critères de performance requis.

Dès lors, si par hypothèse, un équipement peut être financé dans le cadre d'un éco-prêt, mais n'ouvre pas droit au crédit d'impôt stipulé à l'article 200 quater du C.G.I, aucun cumul n'est possible.

Exemple (selon bulletin officiel des Impôts n°78 du 6/8/2009) :

M. et Mme LEGRAND sont propriétaires d'un logement achevé en 1980 qu'ils occupent à titre de résidence principale. Ils souhaitent réaliser des travaux leur permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale au regard de la consommation d'énergie du logement. Le revenu fiscal de référence du foyer fiscal était de 38 000 € au titre de l'année 2007.

Un devis a été réalisé par un professionnel pour un montant total de 24 000 €. Il est notamment prévu de remplacer l'ensemble des fenêtres du logement et d'installer une pompe à chaleur air-eau. Le coût total des fenêtres (coût du matériel uniquement) s'élève à 4 000 € TTC, et le coût de fourniture de la pompe à chaleur (coût du matériel uniquement) s'élève à 8 000 €. Les caractéristiques thermiques des nouvelles fenêtres et de la pompe à chaleur satisfont aux conditions d'application de l'éco-prêt à taux zéro et du crédit d'impôt prévu à l'article 200 quater du C.G.I.

Les exigences prévues pour le bénéfice de l'éco-prêt à taux zéro étant respectées, l'établissement de crédit a émis une offre de prêt en Août 2009 en vue de financer en particulier, l'installation des fenêtres et de la pompe à chaleur.

L'acceptation de l'offre par M. et Mme LEGRAND est intervenue en Septembre 2009.

Les intéressés ont acquitté au mois d'Octobre 2009 la facture du professionnel relative au remplacement des fenêtres. M. et Mme LEGRAND règlent ensuite au mois de Février 2010 la facture afférente à l'installation de la pompe à chaleur.

Puisque toutes les conditions sont réunies pour le cumul des deux dispositifs, les intéressés bénéficieront en 2010 au titre de l'impôt sur les revenus de l'année 2009, du crédit d'impôt stipulé à l'article 200 quater du C.G.I. pour le remplacement de leurs fenêtres, sur une base de 4 000 € de dépenses et avec un taux de 25 % puisque le logement a été achevé en 1980, soit un crédit d'impôt de 1 000 €.

En 2011, ces contribuables pourront bénéficier au titre de l'impôt sur les revenus de l'année 2010, du crédit d'impôt prévu pour l'installation de la pompe à chaleur, sur une base de 8 000 € de dépenses, et aussi avec un taux de 25 %.

2. Caractère d'unicité attaché à l'avance remboursable

Un emprunteur n'ouvre droit qu'à une seule avance remboursable par logement, que les travaux soient effectués pour son compte ou pour celui du syndicat de copropriété dont il est membre.

Le montant de l'avance est susceptible d'être modifié par accord de l'établissement de crédit et de l'emprunteur. Cette modification qui s'effectue dans la limite du plafond applicable aux travaux éligibles réalisés n'est pas de nature à remettre en cause le principe d'unicité de l'avance remboursable.

Cette modification peut par exemple résulter d'une variation du nombre d'actions dans le cas d'un bouquet de travaux (avec un minimum de deux), ou d'un dépassement du montant des travaux par rapport au devis. Par contre, il n'est pas possible de changer de catégorie de travaux entre un bouquet de travaux, des travaux d'assainissement et des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique minimale du logement.

Le système de balancier entre d'une part, les droits ou les "promesses de dons" et d'autre part, les contraintes réglementaires draconiennes ou les "oui mais" et "à condition que" atteint ici son paroxysme !

Enfin, une même avance ne peut financer que les travaux revenant à un même logement. Ainsi dans le cas de deux habitations distinctes, il n'est pas possible de transférer le financement d'une partie des dépenses d'un logement vers l'éco-prêt à taux zéro correspondant à l'autre logement.

3. Justificatifs à fournir par l'emprunteur

Préalablement à la réalisation des travaux, l'emprunteur produit à l'appui de sa demande les éléments suivants :

  • la date d'achèvement du logement qui fait l'objet des travaux.
  • un justificatif de l'utilisation en tant que résidence principale du logement qui fait l'objet des travaux. Si le logement ne répond pas encore à cette condition, l'emprunteur s'engage à rendre effective l'utilisation en tant que résidence principale dans les six mois qui suivent la date de clôture de l'avance.
  • le dernier avis d'imposition disponible portant mention du revenu fiscal de référence du foyer fiscal de l'emprunteur.
  • le descriptif des travaux prévus et l'ensemble des devis détaillés, justifiant du respect des modalités d'attribution définies à l'article R. 319-16 du Code de la construction et de l'habitation.
  • le montant prévisionnel des dépenses de travaux d'économie d'énergie.

Ensuite, l'emprunteur transmet dans le délai de deux ans à compter de la date d'émission de l'offre d'avance remboursable, le descriptif des travaux réalisés, l'ensemble des factures détaillées ainsi que le montant définitif des dépenses effectuées.

Eventuellement, l'emprunteur communique les justificatifs confirmant l'utilisation de son logement en tant que résidence principale.

Ces justifications sont fournies à l'établissement de crédit par l'emprunteur.

III. CARACTERISTIQUES FINANCIERES DE L'AVANCE

Le prêt est égal au montant des dépenses afférentes aux travaux éligibles dans la limite des plafonds suivants, en fonction de la nature des opérations réalisées :

  • 20 000 € ou 30 000 € pour les bouquets de travaux comportant respectivement deux ou trois des six actions énumérées supra § I. Champ d'application.
  • 30 000 € pour les travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale.
  • 10 000 € pour les travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif.

Les dépenses afférentes aux travaux ouvrant droit à l'avantage fiscal susceptibles d'être couvertes par l'avance remboursable se rapportent au coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation de ces travaux, de la dépose et de la mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants, ainsi qu'aux frais de maîtrise d'oeuvre et des études relatives aux travaux, de l'assurance maître d'ouvrage éventuellement souscrite par l'emprunteur, et enfin au coût des travaux indissociablement liés aux travaux concernés.

Le versement du prêt par l'établissement de crédit est susceptible de s'effectuer en une ou plusieurs fois, sur la base du descriptif et des devis détaillés des travaux envisagés, ou sur la base des factures de travaux effectivement réalisés, transmises par l'emprunteur, à tout moment avant la date de clôture de l'avance.

Le paiement sur factures peut conduire, dans le respect des autres conditions prévues au dispositif (et sous réserve d'acceptation par l'établissement de crédit), au dépassement du montant initialement prévu par le descriptif et les devis.

Toutefois, aucun versement ne peut intervenir au titre de l'avance, passé un délai de trois mois suivant la date de clôture de l'avance.

Le remboursement s'effectue par mensualités constantes sur une période dont la durée peut varier, à la demande de l'emprunteur et sur acceptation de l'établissement de crédit, entre 36 et 180 mois.

                                                                                               *

La première partie de notre étude vient d'être consacrée essentiellement aux citoyens-contribuables désireux de bénéficier d'une optimisation fiscale, en échange d'un engagement ferme à réaliser dans leur habitation principale des travaux destinés aux économies d'énergie.

A l'occasion de la 2ème partie, nous analyserons au niveau des établissements bancaires les incidences comptables et fiscales très encadrées, prévues à l'article 244 quater U. du Code général des Impôts, en ce qui concerne le crédit d'impôt éco-prêt à taux zéro.

Puis, toujours dans un souci de précision, de réalisme et d'exhaustivité, nous devrons traiter dans la 3ème partie de ce triptyque, de la remise en cause de cet avantage fiscal, des obligations déclaratives en la matière et des modalités de contrôle par le fisc.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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