Comment expulser les occupants d'une location meublée

Par Avocats Picovschi | Publié le 23/07/2010 | Article archivé

Comment obtenir le paiement des loyers de retard et éventuellement l'expulsion des locataires non-payeurs… C'est une question que bon nombre de propriétaires bailleurs se posent aujourd'hui face à la difficulté qu'est celle d'obtenir judiciairement gain de cause.

En effet, nul ne peut contester aujourd'hui les difficultés qu'éprouvent les propriétaires face à des locataires surprotégés par la loi. Qu'ils soient de bonne ou mauvaise foi, dans le besoin ou simplement réticents à remplir leurs obligations, les locataires non payeurs sont un véritable cauchemar pour des bailleurs qui peuvent aussi se retrouver dans des situations financières difficiles.

La location de locaux meublés, souvent choisie par des propriétaires désirant avoir plus de marge de manoeuvre en cas de conflit, obéit néanmoins à des règles strictes en matière d'expulsion locative. Ce type de location, exclue de la loi de 1989, dépend donc dans son ensemble du Code civil.

Il y a une distinction à faire entre les baux incluant une clause résolutoire de plein droit et ceux ne le faisant pas.

La résiliation du bail

En cas d'existence de la clause résolutoire :

La clause résolutoire, à la différence de la résiliation judiciaire, permet en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations (notamment celle du paiement), une résiliation automatique du bail, sans que le tribunal ne puisse s'y opposer.

Rappelons que le bail d'habitation concernant des locaux meublés est régi par le droit commun du louage et l'article 1134 du Code civil.

De ce fait, la clause résolutoire insérée dans un tel bail s'impose au juge qui est tenu de l'appliquer si la matérialité de l'infraction est constatée.

Il convient encore de faire une distinction à ce niveau :

  • Le bail prévoit que le bailleur devra préalablement adresser un commandement de payer ou une mise en demeure: dans ce cas, il faudra respecter scrupuleusement les modalités de signification de ce commandement au titulaire du bail ou aux co-titulaires. L'article 1134 du Code civil faisant du contrat la loi des parties. A noter que le commandement délivré au locataire doit être explicite et clair et doit notamment préciser les dates auxquelles se rapportent les sommes réclamées et leurs causes (loyers, charges, frais, etc.) afin de permettre au locataire de vérifier le bien-fondé de la demande.
  • Le commandement de payer n'est pas mentionné : ici, le bailleur peut directement assigner le locataire en constatation de la résiliation du bail.

La compétence du juge des référés :

L'action en constatation de résiliation du bail, nécessaire en vue de l'obtention d'un titre exécutoire peut, en l'absence de contestation sérieuse, être ordonnée par le juge des référés.

Sachez que le locataire pourra encore saisir, s'il le souhaite, le juge du fond aux fins d'annulation du commandement ou de suspension des effets de la clause.

En cas d'absence de la clause résolutoire :

En l'absence de clause résolutoire, seul le juge du fond est compétent pour apprécier si le manquement reproché aux preneurs à leurs obligations contractuelles est suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire du bail.

L'octroi de délais de paiement

Le juge peut toujours, en considération de la situation personnelle du créancier et de son débiteur, octroyer des délais de paiement et fixer un échéancier pouvant s'étaler sur une période de deux ans maximum, article 1244-1 du Code civil.

Les saisies

Dans le cas où le locataire ne s'exécute pas, le bailleur peut faire procéder à la saisie de son compte bancaire ou de ses salaires. Il peut également faire procéder à une saisie-vente de mobilier. Toutes ces actions nécessitent bien entendu un titre exécutoire, parmi lequel figure un bail authentique.

La procédure d'expulsion

Un bail authentique, bien que constituant un titre exécutoire, ne peut entrainer l'expulsion locative car l'article 61 de la loi du 9 juillet 1991 subordonne très précisément cette mesure à une décision de justice ou à un procès-verbal de conciliation exécutoire, TGI Paris, 30 juin 1997.

Ainsi, le titre exécutoire sera constitué par une décision de justice rendue par une juridiction du fond ou de référé.

Signification du commandement de quitter les lieux

L'article 62 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 prévoit un délai de deux mois entre le commandement et l'expulsion effective. Ce délai pouvant être prorogé de 3 mois au maximum « (...) lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques », L. n° 91-650, 9 juill. 1991, art. 62, al. 2.

Délais supplémentaires

Accordés par la loi

L'article L. 613-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que toute mesure d'expulsion non exécutée doit être suspendue entre le 1er novembre et le 15 mars de chaque année.

Accordés par le juge

L'article L. 613-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que le juge des référés ou le juge de l'exécution pourra accorder des délais renouvelables excédant une année chaque fois que le relogement des occupants d'un logement d'habitation ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Finalement, la procédure d'expulsion et l'obtention du paiement des loyers de retard peuvent représenter un véritable parcours du combattant pour des bailleurs désireux de ne pas voir leur bien d'investissement dépérir.

Face aux premiers signes d'inquiétude concernant le paiement de vos loyers, n'hésitez pas à consulter votre avocat-conseil dès que possible. Les délais afin d'obtenir gain de cause étant considérables, les étapes de la procédure étant nombreuses, les obstacles étant multiples, vous nécessiterez rigueur et promptitude dans votre assistance juridique. Notions qui sont particulièrement attachées au travail journalier de l'avocat.

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Extrait de la galerie de GP