charges de corpropriété, principe et repartition

Article 605 du code Civil : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparation d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ».

Article 606 du code Civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Décret du 30 septembre 1953.
Contrat de bail et annexes (Cahier des charges techniques, règlement intérieur, association, plan....).
Le règlement de copropriété et les décisions des assemblées générales, si le bail y fait référence.

I CLASSIFICATION DES CHARGES :

Les différentes sortes de charges peuvent être distinguées selon leur type ou leur origine.

A LES DIFFERENTS TYPES DE CHARGES :

On distingue 3 catégories de charges :

Les charges communes qui représentent les dépenses relatives à l'entretien et à l'amélioration des parties communes (soit la surface totale de l'immeuble moins les surfaces privatives),

Les charges privatives qui représentent les prestations du bailleur affectées à des lots privés (dépenses spécifiques: fluides, climatisation et petits entretiens...),

Les charges exceptionnelles qui contrairement aux précédentes ne sont pas récurrentes.

Elles concernent les gros travaux c’est à dire les travaux d’entretien importants et les travaux concernant la structure du bâtiment, définis respectivement par les articles 605 et 606 du code Civil.
Les conséquences d’évènements extérieurs tels que la sécurité des biens et des personnes, les incendies, les catastrophes météorologiques, les charges imposées par de nouvelles réglementations ou les décisions de copropriété prises en cours d’exercice relèvent également de cette catégorie.
Il est à souligner que deux lots privatifs situés dans un même ensemble immobilier peuvent , selon leur appartenance à un lot de copropriété et selon les prestations privatives qui leur sont fournies, avoir des quotes-parts et des montants de charges différents.

B DISTINCTION SELON LEUR ORIGINE

Selon ce critère on distingue les charges votées par la copropriété, les charges de fonctionnement de l’ensemble immobilier, et des charges diverses.

1 Les charges de copropriété :

Ces charges sont répercutées aux copropriétaires en fonction du règlement de copropriété, qui prévoit une affectation à chaque lot selon qu’il s’agit d’une division en millième ou en volume.

Certains lots peuvent être pondérés.

Il apparaît ainsi qu’il convient d’être particulièrement attentif avant toute signature aux mentions du règlement de copropriété, document capital, dont résulteront selon les calculs utilisés, des charges plus ou moins importantes.

En outre, les pondérations et clés de répartition, établies par un géomètre expert, doivent être connus lors de l’acquisition des murs ou lors de la prise à bail.

Ainsi une attention toute particulière devra être portée au contexte d’exploitation de l’unité considérée, afin de pouvoir négocier les critères de prise en charge des lots concernés.

2 Les charges de fonctionnement de l’ensemble immobilier :

Ces charges peuvent varier selon :

Le type d’implantation (ZAC, centre ville, centre commercial…),
La configuration des lieux, le type de construction,
Le choix des techniques retenues (fiabilité),
Les surfaces,
Le nombre de niveaux (liaisons verticales, accès…),
Les contrats d’entretien (selon les techniques retenues),
Le classement du bâtiment,
Les honoraires du syndic, des experts et autres prestataires.

3 Les charges diverses :

Ce sont les charges de parking, les charges exceptionnelles, les taxes foncières, ou les charges spécifiques au lieu.

II L’ETUDE DES DISPOSITIONS DU REGLEMENT DE COPROPRIETE ET DU BAIL :

A LES MENTIONS OBLIGATOIRES DU REGLEMENT DE COPROPRIETE :

Le règlement de copropriété doit obligatoirement porter mention des éléments suivants :

La description et la destination de l’ensemble immobilier,
La désignation des lots par bâtiment en définissant pour chaque lot les millièmes des parties générales et des parties communes particulières au bâtiment,
Les servitudes de charges,
Les parties privatives et leur usage,
Les parties communes (générales et spéciales au propriétaire de chaque local),
La grille de répartition des charges par millième ou par tantième,
Le loyer du bail à construction si nécessaire,
L’impôt foncier,
Les frais spécifiques aux parties communes,
Les frais spécifiques aux parties communes,
Les frais de fonctionnement².

B LES MENTIONS OBLIGATOIRES RELATIVES AU PARTAGE DES POUVOIRS ETAU FONCTIONNEMENT :

Il définit également les attributions de différents intervenants tels que le syndic ou le conseil syndical et les modalités de fonctionnement de la copropriété (Périodicité de la tenue des assemblées générales, modalité de paiement des charges, ouverture de comptes bancaires, obtentions des avances et provisions, détermination du fonds de roulement…

Seul un vote de l’assemblée des copropriétaires permet de modifier le règlement de copropriété.

C LES PRINCIPES DE REPARTITION :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité de ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Ainsi, certaines charges seront réparties au prorata des millièmes de copropriété sans avoir égard à l'utilisation effective des copropriétaires, les autres seront réparties proportionnellement à l'utilité qu'en retire chaque lot.

Une étude attentive du règlement de copropriété permet de vérifier les modalités de répartition.

Il est généralement admis que l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes comprennent les frais de nettoyage des couloirs communs, les dépenses de nettoyage des jardins, les couloirs, des locaux communs de la cage à escalier et des branchements généraux lorsque le règlement de copropriété les classe en parties communes. Sont également considérés comme charges relevant des parties communes, les frais liés aux descentes des eaux usées, le nettoyage du vide ordure ou les frais de gardiennage.

III LES DROIT DES COPROPRIETAIRES ET L’ORGANISATION DE LA COPROPRIETE :

A LES DROITS DES COPROPRIETAIRES :

En principe les copropriétaires jouissent d’une totale liberté sur leur lot privatif, et peuvent user des parties communes, sous réserve de ne pas violer les dispositions du règlement de copropriété.

Par ailleurs, leur qualité de propriétaire leur attribut un droit de vote en proportion des tantièmes affectés au lot.

B LES ASSEMBLEES GENERALES :

L’assemblée générale des copropriétaires doit être tenue au moins une fois par an afin que soit décidée notamment de la gestion des parties communes.

Les décisions prises dans ce cadre engagent l’ensemble des copropriétaires, ce qui influe sur le montant des charges supportées.

Selon leur objet, les décisions prises par l’assemblée, sont adoptées à la majorité simple, à la majorité absolue, à la double majorité ou à l’unanimité (Articles 24 et 25 de la loi de 1965).

Les décisions de l’assemblée générale sont exécutées par le syndic.

C LA CONTESTATION DU VOTE DE L’ASSEMBLEE

Des conditions strictes sont posées pour contester les décisions prises par l’assemblée générale.
Ainsi, seuls les copropriétaires opposants (qui ont voté contre une décisions prises) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent contester le fond ou la forme de la décision en cause.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires concernés disposent de deux mois à dater de la notification du procès verbal, qui doit leur être faite dans les deux mois qui suivent la tenue de l'assemblée.

D CAS DE LA CONTESTATION DE LA QUOTE PART

Un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges est trop importante par rapport à la superficie de son lot ou à l'utilité du service.

Dans ce cas, il peut soumettre la modification de la répartition des charges (telle qu'elle est prévue dans le règlement de copropriété) au vote de tous les copropriétaires (l'unanimité est nécessaire).

A défaut, il peut saisir le tribunal de grande instance, à la condition que sa participation aux charges soit supérieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être ou que la participation d'un copropriétaire soit inférieure à ce quart. Par ailleurs, cette action doit être intentée dans les 5 ans qui suit la publication du règlement ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot

III LES REPARATIONS ET LEURS REPARTITIONS ENTRE LE BAILLEUR ET LE LOCATAIRE ;

Le code civil distingue :

1 Les réparations dites « locatives ou de menu entretien » (Art.1754 C. Civ.)
2 Les « grosses réparations » (Art. 606 C. Civ.)
3 Les réparations « d’entretien »

A Les réparations dites « locatives ou de menu entretien »

Comme le locataire doit « user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail » Art. 1728 C.Civ.), il y est tenu pendant la durée du bail.

Comme le locataire est supposé avoir reçu les lieux en bon état en vertu de la présomption posée par l’article 1731, un état des lieux préalable est vivement conseillé.

Le bailleur ne peut les exiger qu’en fin de bail. En cas d’inexécution, cela peut constituer un motif légitime de refus de renouvellement, sauf à prouver que les dégâts résultent de la vétusté de l’immeuble.

Par ailleurs, leur inexécution ouvre droit pour le bailleur à une indemnisation qui n’est subordonnée ni à la réparation effective de ces réparations, ni à la justification d’un préjudice. (Arrêt Bolmont c/ Société Bolmont Cass. 3e Civ. 30 janvier 2002, n° 00-15.784 Revues loyers avril 2002 note Rémy).

Mais la cour de cassation a fait un revirement de jurisprudence important dans un arrêt du 3 décembre 2003, en jugeant, que des dommages et intérêts ne pouvaient être alloués que si le juge au moment où il statue, constate qu’un préjudice résulte de la faute contractuelle. (Cass. 3e 3 décembre 2003 Gaz. Palais 20-21 fév. 04 p 28).

Désormais le bailleur doit prouver que l’inexécution des réparations locatives par le preneur lui a causé un préjudice ; en revanche, il n’est pas obligé de justifier de l’exécution des travaux avant de demander l’indemnité.

Le locataire est également tenu des travaux de sécurité imposés par l’administration, s’il s’est obligé à prendre les lieux dans leur état actuel, sans pouvoir élever de réclamations.(sauf clause contraire), (CA Paris 16e Ch. B 5 mars 1999 et CA Paris16e Ch. A 13 juin 2001, AJDI 2001 p 796).

Le locataire qui a fait procéder aux réparations nécessaires sans autorisation de la justice, ne peut en obtenir le remboursement qu’en établissant qu’elles étaient indispensable à l’usage de la chose louée et qu’elles ont été effectuées dans les conditions les plus économiques.

B Les « grosses réparations » de l’article 605 et celles de l’article 606 du Code civil

1 Principe :

Les réparations des articles 605 et celles de l’article 606 sont à la charge du propriétaire. Mais cette règle n'étant nullement impérative, les parties sont libres de convenir d'une répartition différente.

Définies par les articles 606 al 1 et 2 du Code civil comme étant « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». Cette liste est limitative (Cass. 3e 27 novembre 2002 n° 01-12.816, SCI Le Campanile).

Dès lors qu’il ne s’agit plus de réparations mais de réfections totales touchant au gros œuvre, elles incombent au bailleur.

Cas particulier : Les baux investisseurs (baux d’usines, d’entrepôts ou de superficie importante).

2 Applications Jurisprudentielles :

1 Si la clause du bail qui met à la charge du preneur les grosses réparations, sans référence à l’article 606 du Code Civil, cette clause n’exonère pas le bailleur de la réfection des toitures dès lors qu’elle est totale et imposée par la vétusté (Cass. 3e 14 janvier 1992 n° 90-18.353).

2 Si aux termes du bail, seules les grosses réparations, au sens de l’article 606 restent à la charge des bailleurs, le coût du ravalement incombe au preneur dès lors qu’il n’affecte pas le gros œuvre, ni la structure de l’immeuble.(Cass. 3e 12 avril 1995 n° 93-12.849 Defrénois 15 déc.95 p 1459 note C.Atias).
Dans le cas particulier des travaux de désamiantage, il a été jugé qu'ils sont à la charge du bailleur au titre de l'article 606 du code civil alors que le bail mettait clairement à la charge du preneur les travaux de remise en conformité avec toute réglementation.(CA Paris 16e Ch. B 26 novembre 1999, n°1999/04661, Sofres c/Société Sélectipierre) .

Par contre le remplacement de la climatisation ne relève pas des grosses réparations visées par l'article 606 du code Civil (Cass. 3e 10 février 1999, n° 99-13.096, Horny Road Investissement c/ Société DKV-Euro service France).

Si le loyer est prévu absolument net de charges pour le bailleur, le locataire est alors tenu des travaux d’entretien et de réparations locatives et des travaux de l’article 606 du Code Civil.

Malgré la stipulation contractuelle que le loyer devait être net de toutes charges, il a été jugé que les travaux de réfection partielle de la couverture sont à la charge du bailleur, dès lors qu’il existait une autre clause mettant à la charge de ce dernier, les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil. (CA Paris 16e Ch. B 20 mars 1997, Loyers et coprop. Juin 1997 p13 note Brault).

4 En principe, le ravalement relève des travaux de gros entretien, mais il convient de s’attacher à la nature des travaux (art.606 ou simple entretien) et de l’origine de la décision de les entreprendre (décision de la copropriété ou injonction administrative).

C /Les réparations d’entretien :

Le locataire est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent pendant la jouissance, il pourra cependant s’en libérer par la preuve d’absence de faute (Cass. 3e 28 janvier 2004 AJDJ 2004 p 195).

II LES AMELIORATIONS :

Au sens de l’article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, ce sont les travaux de rénovation, d’agencement et les véritables constructions édifiées par le locataire.
Elles entraînent le déplafonnement du loyer au second renouvellement.
Le locataire ne peut changer la forme de la chose louée. Sanction : la destruction.
Généralement le bail prévoit lui-même ce qu’il adviendra des améliorations.

A/ COMMENT LES AMELIORATIONS DEVIENNENT ELLES LA PROPRIETE DU BAILLEUR ?

Si elles le deviennent sans indemnité, il ne peut y avoir déplafonnement puisque le bailleur ne les a pas financées, sauf à l’occasion du second renouvellement.

Leur sort peut également être réglé par une clause spécifique : dans ce cas les parties devront prévoir la date à laquelle les améliorations deviendront la propriété du bailleur et les modalités de prise en charge par ce dernier.

B QUAND LES AMELIORATIONS DEVIENNENT ELLES LA PROPRIETE DU BAILLEUR ?

En principe à la date de la fin du bail initial, sauf spécification contractuelle.

III IMPLICATIONS FISCALES :

Les charges correspondant à des travaux de gros œuvre, effectués par le preneur, doivent être immobilisés et peuvent faire l’objet d’amortissements dans les conditions de l’article 39D du CGI. CE 4novembre 1987.

Les constructions et améliorations réalisées par le locataire, revenant au propriétaire en fin de bail, sans indemnité, constituent pour lui, un revenu en nature assimilé à un complément de loyer, qu’il faut prendre en compte à leur valeur réelle à la date d’expiration du bail. Le revenu foncier imposable est égal à la différence entre la valeur des constructions après réalisations des travaux et cette même valeur avant réalisation.
Ce n’est pas le cas si l’immeuble a été cédé en cours de bail.
Le montant des travaux réalisés par le locataire en l’absence de toute obligation contractuelle, ne constitue pas en principe un revenu imposable au nom du propriétaire.
Pour les constructions revenant au propriétaire en fin de bail, le propriétaire est imposé au titre des revenus fonciers sur le coût total des constructions en fin de bail.

CONCLUSION ET SYNTHESE

La matière est contractuelle ou à défaut légale, l’anticipation des problématiques est essentielle.

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