Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Droit fiscal

Biens immobiliers donnés en location : quel régime fiscal ?

Par Jean MARTIN, Consultant, ancien Inspecteur des Impôts | Publié le 02/10/2017


illustration de l'article

SOMMAIRE

Vous décidez de donner en location un bien immobilier destiné à l’habitation. Dans tous les cas, les loyers perçus sont taxables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. Pour vous orienter dans la décision à prendre, Avocats Picovschi rappelle les modalités d'imposition qui diffèrent selon que votre location est consentie nue ou meublée.

Option pour la mise en location nue

Les revenus tirés de la location nue sont taxables dans la catégorie des revenus fonciers. Après la déduction des diverses dépenses exposées en qualité de bailleur, vous êtes imposable sur la différence positive restante qui correspond alors au revenu net foncier imposable. Si la mise en location se traduit par un déficit généré par le paiement de dépenses déductibles (autres que les intérêts d'emprunt), celui-ci s'impute sur le revenu global de votre foyer fiscal dans la limite annuelle de 10 700 € et le cas échéant, pour les six années suivantes.

Voyons les modalités pratiques pour vous trouver en règle …

Si le montant de vos loyers annuels est inférieur à 15 000 €, vous avez la faculté d’opter pour le régime du « micro-foncier » forfaitaire. Ce régime d'imposition simplifié ouvre droit à un abattement forfaitaire pour frais, égal à 30 %. Dans ce cas, vous portez directement sur votre déclaration de revenus le montant total des loyers, avant l’abattement de 30 % et vous êtes imposé automatiquement sur 70 % de ce montant.

Bien entendu, ce régime forfaitaire n'est intéressant que si vos charges réelles totales s’avèrent inférieures à l'abattement forfaitaire de 30 %. Par ailleurs, il convient de bien réfléchir puisqu’une fois exercée, l'option est irrévocable pour une durée de trois ans.

A défaut d’option pour le « micro-foncier » ou si le montant de vos loyers annuels s’avère supérieur à 15 000 €, vous êtes soumis obligatoirement au régime de droit commun, soit en quelque sorte le régime réel d’imposition. Par conséquent, vous êtes tenu de remplir chaque année, en complément de la déclaration de revenus habituelle, l’annexe n° 2044, traditionnellement de couleur bleue qui remonte à des lustres par rapport aux divers formulaires qui ont fleuri allègrement au cours des dernières années. Sur celle-ci, vous devez mentionner le montant des loyers encaissés ainsi que le détail très précis des frais et charges que vous entendez déduire.

Il est rappelé si besoin est que le fisc a le droit de s’intéresser à cette déclaration annexe n° 2044. Concrètement, les Agents des Finances publiques peuvent dans le cadre d’un « contrôle sur pièces » vous demander notamment, de bien justifier de la réalité du règlement des dépenses déduites (en particulier, celles afférentes aux divers travaux effectués …).

Option pour la mise en location meublée

Les revenus perçus au titre de la location de logements meublés, à caractère habituel ou non, sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Mais là aussi, il existe deux régimes différents en fonction du montant des loyers encaissés.

Si vos recettes annuelles n'excèdent pas 33 200 €, vous bénéficiez du régime « micro-BIC » qui ouvre droit à une réfaction forfaitaire de frais égale à 50 %. Dans cette situation, il suffit d’indiquer le montant de vos loyers avant abattement, à la rubrique adéquate de la déclaration complémentaire n° 2042 C. Et vous êtes alors imposé automatiquement à hauteur de 50 % de vos recettes.

Ce régime forfaitaire est intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-dessus de ce pourcentage, vous avez évidemment tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition, avant le 1er février de l'année pour laquelle vous voulez bénéficier de ce régime (soit le 1er février 2018 pour les loyers de l’année 2017). Dans cette hypothèse, l'option restera valable deux ans et sera reconduite tacitement si vous ne la dénoncez pas avant le 1er février de l'année 2020.

Au-delà de 33 200 € de recettes annuelles (ce seuil étant en général rehaussé légèrement chaque année), vous relevez impérativement du régime réel d’imposition.

Vous avez donc la possibilité de déduire les frais de notaire ou de constitution d’une société, les intérêts d'emprunt, les dépenses d'entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d'assurances, ainsi que l'amortissement sur plusieurs années des locaux, du mobilier et des dépenses d’amélioration.

Cependant, ce régime vous impose des obligations déclaratives spécifiques, soit en particulier le dépôt chaque année d’une déclaration n° 2033-SD comportant un bilan, un tableau des immobilisations et des amortissements, etc … Et corrélativement, vous êtes tenu de respecter un minimum de règles comptables. Si votre chiffre d’affaires s’avère important avec plusieurs biens immobiliers à gérer, n’hésitez pas à recourir à l’assistance d’un Expert-comptable spécialisé dans ce secteur d’activité pour éviter tous risques de redressements éventuels de la part de l'administration fiscale.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Vous voulez plus d'informations ?

Plus de conseils ? Appelez-nous.

+33 (0)1 56 79 11 00

90 av. Niel - 62 & 69 rue Ampère 75017 Paris

Jean Martin - Consultant Droit fiscal

Jean Martin
Ancien Inspecteur des Impôts

Nous bénéficions de l'expertise de notre of counsel, Jean Martin, ancien Inspecteur des Impôts.

POURQUOI NOUS REJOINDRE

Pourquoi nous rejoindre - Avocats Picovschi

Pour participer à notre succès, dans tous les sens du mot : y contribuer et en profiter. Notre cabinet, depuis près de 30 ans, assure son développement de façon pérenne en s’appuyant sur deux pieds essentiels l’extrême compétence et l’innovation.

Première Start-up du droit, le cabinet a su prendre le virage de la technologie et a su rester un cabinet traditionnel à l’écoute de ses clients.

Ses performances sont régulièrement reconnues par la presse spécialisée et le classe par Décideurs Magazine parmi les meilleurs cabinets d’avocats en matière de Contentieux & Arbitrage - Contentieux commercial dans la rubrique pratique réputée et Droit de l’architecture et construction.

Si l’on ajoute à cette brève description la perspective d’évolution de carrière notre proposition devrait vous attirer et vous conduire à postuler.

Partagez votre avis

Google avis

Cet article a répondu à vos attentes et vos questions ? Donnez votre avis !

Les lecteurs d'Avocats Picovschi ont aussi aimé

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.